[克而瑞]绿地战略调整背后的逻辑

  1月15日，绿地控股发布了2018年业绩快报，主要指标较快增长，房地产主业发展保持稳定，多元业务协同效应进一步凸显。同时，这为去年提出的战略结构调整的顺利实施奠定了基础。

　　去年10月12日，绿地集团官方宣布战略重组，将过去的“一主三大”调整为“三大变革+三大产业”战略，其中，过去的大金融和大消费被商贸和酒店旅游所取代。

  从绿地近期的一系列动向中，不难看出绿地对此战略的信心。除了一直都在加码的大基建产业，绿地正式在商贸和酒店旅游两大产业上开始布局。2018年11月，绿地西北首个连锁康养旅居酒店落地兰州；2018年12月，绿地签约天津北辰区两项目，首个全球商品贸易港落地。

  作为一家资产迈入万亿规模的第一梯队房企，绿地此次战略调整升级背后的逻辑是什么？

  过去战略架构存在的问题

  2015年绿地首次提出了“一主三大”战略并迅速落地，但在实践中某些方面的发展与预期有所偏离。

  其一，随着2018年国内外经济局势的动荡，金融乱象层出不穷，国家对金融管控力度增强，去杠杆加速。绿地三大战略之一的大金融业务发展受到一定阻力，并且与房地产主业的关联性也日趋减弱。

  其二，绿地近两年房地产主业的拿地策略由过去的偏重一二线转向了“短平快”的三四线快周转项目，而随着经济转型，楼市转冷，三四线市场热度似乎提前达到了顶峰转而向下，该策略陷入被动局面。

  其三，随着大基建产业的全面铺开，其增速甚至超过了房地产主业，房地产销售增速放缓。且基建产业投入周期长，前期回报率低，对企业整体的盈利水平构成了一定影响。

  绿地新战略背后的逻辑

  1、宏观环境的变化导致的产业调整。2018年是经济波动转型的一年，中美贸易战升级，人民币贬值挤压资产泡沫，加大了房企海外融资的难度；同时国内融资渠道阻力也很大。从楼市方面来看，“房住不炒”的主基调不变，持续的高压调控加速了楼市寒冬的到来。

  在经济下行的大背景下，房地产企业的生存发展面临严峻挑战。结合了国家经济政策形势与自身特点，绿地在多元化战略的布局上把握经济变动脉络：其中，大基建产业一方面响应了我国“一带一路”的战略规划，同时为绿地的国际化拓展奠定了基石，另一方面随着我国经济向高质量发展转型，作为经济支柱的建筑行业也在高质量与创新格局的诉求上被愈加重视；商贸产业则抓住了我国进博会的契机，结合了之前的大消费延伸出消费零售、进口贸易、商业运营、物流地产四大业务板块；酒店旅游产业在新形势下整合了酒店、旅游、会展三大板块，全球化布局的基础上“双轮驱动”及“引擎效应”优势凸显；而大金融虽然依然是绿地多元化业务之一，但考虑到当前经济形式下国家对金融管控趋严以及金融业务与房地产主业关联度的趋弱势头，绿将战略重心略作了转移调整。

  2、根据市场预判拿地区域重新聚焦一二线。自2015年绿地首次提出“一主三大”的战略以来，业务的分散一度将房地产销售拉低到2301亿元，同比下滑4.4%。根据克而瑞的年度销售排行榜，绿地的销售排名也从2013年的第二逐步下滑至目前的第六。

  在这样的情形下，绿地在房地产主业继续发力。2018年绿地新增房地产项目118个，累计拿地建筑面积4852万平方米；总地价917亿元，新增货值近4541亿元。值得注意的是，2018年绿地全年累计拿地建面较2017年同比增长108%，货值同比增长51%，逆周期拿地发力明显，一方面为房地产主业的发展储备了充足的资源，另一方面将拿地成本拉低至1890元/平方米，进一步巩固了成本优势。

  从拿地结构来看，2016-2018短短三年间，绿地拿地策略调整频繁。2016年绿地聚焦一二线，新增土储中一二线占比近九成；2017年开始至2018年上半年，绿地加码三四线，以高铁新城为主线投入一批“短平快”项目；2018年下半年开始，绿地将拿地策略调整为重返一二线，并抓住新一轮长三角一体化升级发展契机，将一二线布局重点锁定长三角区域，原因是基于三四线前期房价过快上涨及缺乏人口及产业支撑，对三四线市场繁荣不可持续的预判。

  从运营情况来看，作为绿地新一轮重点布局的高铁“城际空间站”项目在2018年成效可观，约15个入市项目共同实现销售217亿元，其中多个项目如期实现了年内拿地、年内销售、年内回笼资金，成为“快周转”的标杆项目。与此同时，绿地强化成本管控，推进甲供直采，保证周转效率的同时提升盈利水平，在房地产主业竞争力上不容小觑。

  3、加码大基建产业谋划长远布局。绿地自2015年首次提出“一主三大”的战略目标至2018年中期，大基建产业营业收入占比已逐步上升至48.9%，甚至超过了45.4%的房地产主业，然而纵观其毛利率水平仅3.2%，不及房地产主业的八分之一。在这样的情形下，2016-2018年，绿地连续三年积极布局大基建产业力度不减，2018年全年新增基建项目投资金额3162亿元，同比增长62.9%。尽管大基建产业的发展面临重重挑战，以及前期投入与产出利润回报不成正比的风险，绿地对这一块的信心却从未动摇，其深层动因是什么？

  首先，基建产业是我国经济支柱型产业之一，随着中国“一带一路”政策的提出并实施，技术的不断革新升级，其产业规模空间巨大，在世界范围内的影响力也不断提升。其次，目前中国的基建领域几乎是政府垄断的，这对于多数民营房企来说无疑只能望而却步，而绿地凭借国资背景，在与政府沟通合作，获取低成本土地资源上有着较强优势；同时，绿地发展基建产业并非一时兴起，而是蓄势已久。早在上世纪90年代，绿地便已以投资城市公共绿化和参与旧城改造以及动迁房建设的方式打下了基建产业的奠基。

  再者，基建产业与房地产业务关系密切，绿地正开始通过以大基建为桥梁，形成产城融合的运营模式，充分发挥大基建与房地产板块的协同效应。此外资金方面，虽然大基建产业前期投入较大，建设周期较长，但绿地对大基建的投资大约有三分之二来自社会融资，三分之一自由资金的回报率能达到百分之八左右，盈利模式可持续；尽管短期内可能拉低企业整体的盈利水平，但从长远角度来看，随着房企分化的持续、“去地产化”趋势的走强，提前布局大基建在发挥协同效应的同时未来的收益不可估量。

  新目标实现的挑战与风险

  尽管绿地对于新战略目标踌躇满志，但要想持续稳定的发展，尚且有一些问题值得注意。一方面，在规模迅速扩张和产业不断延伸的同时，高杠杆潜藏着风险隐患。2018年上半年绿地净负债率达187%，虽然脱离了200%的危险区，但在行业中依然处于高位；同时，绿地的第一大股东上海格林兰投资企业累计质押比例也较高，在经济“去杠杆”的政策环境以及新业务前路未知的背景下，绿地在优化融资结构方面仍需努力。另一方面，绿地凭借国资背景，依靠政府资源拿地、融资、整合资源虽优势明显，但过度依赖则或将反之阻碍其创新的步伐。此外，在海外战略方面，受国际局势不稳定以及众多不确定因素的影响，风险防范工作还需周密部署。