[申万宏源]业绩进入结算大年，预收款稳步增长

——2019年房地产行业年中报前瞻

  本期投资提示：.预计板块2019年二季度业绩分化趋势逐步显著、强者恒强持续。2019年3-4月房企销售企稳回升，地产“小阳春”显现，尽管5-6月市场热度略有回调，但是头部房企尤其是Top11-50房企销售仍保持双位数增长，预收款持续增加，盈利增长预期未有显著变化，在已经披露业绩预告的44家房企中，预增7家，略增5家，扭亏6家，不确定2家，预减、首亏或续亏24家，主要为转型或地方中小房企。

  .2019H1Top50整体销售增速有所下行但仍保持双位数增长，持续超越行业。据克而瑞数据，2019H1中国规模房企销售保持正增长但增速下行，其中TOP20-50最有韧性。2019H1Top10/20/50房企销售额累计增速分别为9.1%/11.8%/13.2%。规模房企销售增速持续超过行业，CR10/50/1002019H1分别为30.5%/42.4%/61.7%，较去年同期增加0.98/2.34/3.79pct。

  .主流房企中报业绩普遍高增，预收款稳步增长。金科股份业绩预告预告净利润增长200%-290%，大悦城业绩预告同比增长30%-50%，阳光城业绩预告同比增长40.4%，主流房企中报业绩增长较快，2019Q1板块预收款及合同负债金额环比2018年增长7.2%，是2018全年营收的1.3倍，主流房企基本均在1.3倍以上，业绩确定性仍然较强。.一线城市基本面改善，静待二线回升。2018年下半年以来一线成交量出现改善态势，2019年上半年二线样本城市销售降幅收窄，底部逐步确立。63个样本城市的一/二/三线城市截至7/14的销售面积增速分别为15.5%/-3.3%/-21.1%，一线回暖较明显，二线底部逐步确立。同时二线城市土地成交款/地方公共财政收入全国各能级城市中最高，降税减费下地方政府财政压力预计下半年有所增加。

  .我们预计房地产行业重点公司2018年情况如下：

  .1.增速在50%以上的公司有一家：金科股份（250%）

  .2.增速在30%-50%（含30%和50%）之间的公司有两家：阳光城（40%）、荣盛发展（30%）

  .3.增速在30%以下的公司有六家：万科A（18%）、保利地产（20%）、华夏幸福（25%）、金地集团（15%）、世茂股份（8%）、招商蛇口（-10%）

  .行业观点与投资建议：近期融资政策收紧对主流房企影响较小，因城施策下地方政府调控空间加大，下半年各城市房地产基本面或走出分化趋势，考虑到2019年为房企业绩结算大年，目前A股龙头房企的估值仍然较低，且龙头房企销售仍然双位数增长，建议关注重点布局一二线的房企：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团。租赁标的建议持续关注：光大嘉宝、世联行、滨江集团。