[克而瑞]中梁控股：业绩涨幅突出，上市有助财务优化

克而瑞研究中心 房玲、马娟

  【销售增速超行业平均，区域布局逐趋均衡】中梁控股上半年实现销售金额636.7亿元，较去年同期上涨26.8%，远高TOP20房企12.4%的平均同比增速。其中，长三角销售贡献率同比减少18.7个百分点至54.9%，中西部销售贡献率则大幅上涨，全国化区域布局逐步均衡。 

  【积极投资，回归二线和强三线城市】上半年积极补仓，中梁控股新增土储建面813.5万平方米。拿地销售金额比达0.50，高于同期TOP20房企的均值。2018年下半年开始强化土储资源配置，回归二线和强三线城市。 【营收利润规模齐增长】实现营业收入205.6亿元，同比大幅增长111.2%。毛利润、净利润和归母净利润均有大幅提升，同比增速均在80.0%以上。 【财务指标优化，上市后融资将持续优化】负债率继续下降，较2018年底减少14.6个百分点降至43.5%，维持在行业较低水平。现金短债比达1.7，同比上涨7.1%，短期无偿债压力。相信随着7月成功上市后融资渠道将得到扩充，融资结构也将进一步优化。

  销售：金额同比增速达28.7% 远超同规模房企

  素有“黑马之称”的浙系房企中梁控股今年上半年销售表现亮眼，迎来上市开门红。实现合约销售面积602.7万平方米，同比增长为28.7%；销售金额636.7亿元，较去年同期上涨26.8%，远高于同期TOP20房企12.4%的同比增速。此外，中梁控股销售回款率接近90%也处在行业较高水平。 

  凭借对市场周期的准确把握及全结构布局的战略2018年跻身千亿阵营后，中梁控股与多数千亿房企一样开始求稳发展。7月上市初，中梁控股管理层表示2019年合约销售目标为1300亿，较2018年增长28.1%。截至今年6月底，中梁控股已完成销售目标的49.0%，高于TOP20房企46.4%的平均目标完成率。另外，中梁控股今年可售货值达1900亿元，前7月销售目标完成率已经达到58%，预计全年完成目标问题不大。

  起家于温州的中梁控股，一直把长三角作为其发展的战略要塞，上半年长三角区域销售金额仍占据其销售总量的半壁江山，但销售占比同比下降18.7个百分点。一方面，是因为长三角区域的销售金额出现了小幅下滑，另一方面也是因为随着企业全国化扩张的不断推进，各区域的销售贡献逐步均衡。上半年，中梁中西部销售贡献率同比增加16.5个百分点，成为今年上半年中梁控股第二大销售贡献区域。此外，肇庆、江门及佛山等珠三角城市今年也开始贡献业绩。

  截至今年上半年，中梁控股已进驻二线城市23个、三线城市77个和四线城市39个。三线城市销售仍是中梁控股销售业绩的主力支撑，销售占比近60.0%，但较2018年下滑4.8个百分点。面对复杂多变的市场环境，2018年下半年中梁控股做出战略调整，回归二线城市，并加强二线城市销售。今年上半年，中梁控股二线城市销售金额占比较2018年上升2.7个百分点。

  投资：拿地销售比达0.50 回归二线和强三线城市

  今年上半年，中梁控股延续积极拓展态势，新进入西安、天津、南京、南昌和福州等18个城市，并采取招挂牌、收并购及合作开发等多元拿地方式收获70个土地项目。新增土地建面达813.5万平方米，总价约320亿元，新增货值约940亿。拿地销售金额比达到了0.50，高于同期TOP20房企0.39的均值。合作依然是房企目前发展的重要方式之一，中梁控股上半年新增拿地建面权益比达80.2%。 

  规模突破性增长后，加上市场环境的变化，中梁控股也明确了从四五线城市回归二线及强三线城市的战略，开始优化土储资源配置。今年上半年，中梁控股在三线土地投资金额占比略有下降，但仍超过50.0%。另外，中梁控股二线城市土地投资金额占比持续攀升，较去年末继续增加8.0个百分点。

  截至2019年6月末，中梁控股土地储备总面积达5299.6万平方米，项目总数达385个，可售货值逾3400亿元。其中，长三角和中西部是中梁控股较多的可售货值来源，可售货值占比分别达47.0%和30.0%。值得一提的是，3400亿的可售货值看似与企业千亿销售规模相比并不是很充裕，但由于中梁控股拿地销售周期较短，上半年新增项目大都可以实现当年进入销售，在新增土储不断补充之下，并不会对其发展造成太大影响。

  盈利：增收又增利 归母净利润的40%用于派息

  得益于前两年销售业绩迅猛增长带来的房地产大规模结转，中梁控股今年上半年实现 营业收入205.6亿元，同比大幅增长111.2%。与此同时毛利润、净利润和归母净利润均有大幅提升，同比增速均在80.0%以上。其中，净利润更是较2018年上半年锐增126.8%。 

  上半年，中梁控股的毛利率和和归母净利率分别为24.5%和5.9%，营收和利润规模虽然明显增加，但利润率水平还有一定的提升空间。 

  值得注意的是，中梁控股宣布中期派息每股人民币13.8分，累计派息额达人民币4.9亿元，派息比40%。

  偿债：净负债率降至43.5% 上市后融资将得到改善

  2019年6月底，中梁控股净负债率继续下降，较2018年底减少14.6个百分点降 至43.5%，维持在行业较低水平。同时，中梁控股持有现金较去年年末增加7.1%至 247.2亿元。现金短债比达1.7，同比上涨7.1%，现金能完全覆盖短期负债，无短期偿债压力；长短期债务比较2018年末增加14.4%至0.99，债务结构还有进一步优化空间。 

  中梁控股今年上半年的平均融资成本10.0%，相信随着上市后融资渠道扩充，企业融资结构将进一步优化。7月份中梁控股成功实现上市，募得资金32亿港元，此外据业绩会上管理层称，中梁其实早在今年年初已经有境外发债的额度，将来也可以考虑一些境外的银行融资。