[中信建投]百强房企单月销售韧性保持，分化持续

  百强房企单月销售增速韧性保持。2019年1-9月百强房企销售额达到80578亿元，同比增长15.0%，增速较1-8月提高1个百分点。9月单月同比增速来看，百强房企实现销售额10675亿元，同比增长21.8%，较8月上升10.2个百分点，增速自二季度以来首次回升。单月环比来看，9月销售额较8月提高23.3%。

  集中度提升趋势不改，不同梯队和房企间分化加大。销售金额入榜门槛方面，龙头房企竞争激烈度下滑，Top10和Top50竞争激烈度提升。全口径销售金额入榜门槛来看，百强房企各梯队门槛提升幅度差异显著，Top10、Top20、Top50和Top100销售门槛分别同比提升24.6%，5.1%，25.7%和16.8%。房企集中度方面，2019年1-9月，Top100房企权益销售金额集中度达到53.4%，较2018年下降0.4个百分点。其中，Top1-3、Top4-10和Top11-20房企集中度均有所提升，Top21-50和Top51-100提升速度较2018年放缓。值得注意的是，Top20之后以及Top50之后的房企销售集中度有所下降，结构方面头部效应也愈发明显。

  今年以来规模央企销售表现十分抢眼，保利、中海、华润、招商蛇口1-9月销售增速分别为14.6%、30.9%、24.7%和39.6%，高于Top50整体增速，保利由于9月单月增速较低，排名由此前第4滑至第5，中海稳居第6，华润保持第9，金茂也由2018年第24位跃居至第18位，央企销售弹性不断展现。

  重点城市9月成交增速放缓。9月一手房总体成交同比下降-6.7%，增幅减少8个百分点，其中一线城市（4城）和三线（27城）销售同比减少-35%和-10.3%，二线（16城）销售同比增速为10.9%，一、三线城市降幅扩大，二线城市反弹回升。二手房方面，我们所跟踪的16个城市同比增长12.1%，增幅扩大3个百分点，存量市场有所增长。

  板块观点：9月市场销售有所改善，前两周同比成交增速持续未在两位数以上，叠加当前行业融资边际再度改善，央行9月度再度开启降准，明显缓解了5月份以来行业持续收紧的融资压力，后续市场利率回落值得期待，我们预计当前市场整体流动性格局将有望保持持续宽松，房企融资环境和经营环境在四季度预计将有所改善。当前板块绝对估值处于历史底部，低于以往各历史下行周期中的低点，且持仓环比连续两季度下行，成为相对低配板块，我们认为当前配置窗口期逐步临近。

  建议优选：1、具备融资优势的国企央企（保利、万科、招商蛇口、华发股份、中国海外发展）；2. 具备非市场化拿地能力的房企（大悦城、华侨城、中国金茂）；3、关注物业服务龙头（中航善达、中海物业、碧桂园服务）。

  风险提示：房地产调控政策持续加码