[亿翰智库]从越秀与时代看千亿房企发展的两种逻辑

于小雨 王玲 徐鹏2020-03-13 09:41:35

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-13
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:亿翰智库

  核心观点:

  我们之所以将越秀地产与时代中国置于同一纬度比较,首先是因为两者的共同之处:都是来自华南区域的深耕型房企;经过多年发展,至2019年二者逐步进入同一量级,2019年全年销售业绩均在700亿元以上,但时代中国对越秀地产的赶超之势一致延续。

  无论是起步时间还是先天基因,时代中国都不占优,同属发展相对稳健的企业,直观印象下,越秀地产只要适度利用好自身优势,不太可能落后于时代中国,那么为何二者差距会逐步扩大?

  通过分析我们发现,二者实则反映了行业内千亿房企发展的两种不同逻辑,这其中不仅仅在于央企(国企)与民企的差异、抢先外拓与大本营持续聚焦的布局思考、多元化前置与坚持地产主业深耕的战略选择,造成越秀与时代规模差距拉大的主要原因在于企业在投资布局上的差异。

  前言

  咋看之下,时代中国与越秀地产好像并无什么联系,除了都是华南地区的企业外,其他方面好像并无什么共同点,一个先天优势显著,一个仅是民营房企中普通一员,为何要将两者放在同一标准下研究?

  我们之所以将两者置于同一纬度比较,首先是因为两者的共同之处:都是来自华南区域的深耕型房企;经过多年发展,至2019年二者逐步进入同一量级,2019年全年销售业绩均在700亿元以上,但时代中国对越秀地产的赶超之势一直延续。

  无论是起步时间还是先天基因,时代中国都不占优,同属发展相对稳健的企业,直观印象下,越秀地产只要适度利用好自身优势,不太可能落后于时代中国,那么为何二者差距会逐步扩大?这引起了我们的深深好奇,这也是此篇成文的主因所在。

  而通过分析我们发现,二者实则反映了行业内千亿房企发展的两种不同逻辑,这其中不仅仅在于央企(国企)与民企的差异、抢先外拓与大本营持续聚焦的布局思考、多元化前置与坚持地产主业深耕的战略选择。本文重点如下:

  (1)大湾区为重心,时代后来居上(2)两种不同投资逻辑,致使企业阶段性成果有异(3)利弊无绝对,长期动态调整或为关键

  阶段性的优势并不代表未来的发展和走势,当前的成果也并不能完全预示着未来的结果。我们更应站在更长、更广的维度上探索企业规模之路,最终利用规模,以规模为基础超越规模。

  一、聚焦者暂或更优,时代后来居

  从两家房企销售业绩走势来看,整体上,两家企业都属于稳扎稳打型企业,并未在某一时点实现业绩的突然爆发。时代中国后发优势明显,其真正发力起始于2016年,并在2017年反超越秀地产,并持续保持优势,2019年全年业绩超越秀地产62.5亿元。而就越秀地产而言,业绩增长稳健,增速整体下滑。

  具体到销售业绩的区域及城市分布,越秀地产的华南区域(主要指广东省)销售金额占比为58.4%,时代中国为93%,越秀地产广州单城市销售业绩达363亿元,时代中国在广州、佛山的销售金额分别达到216亿元、228亿元。单就华南区域或者大湾区而言,时代中国的深耕力度更强,成效更明显。在华南区域之外,越秀地产的外拓成效相对更加显著,除华南区域之外,华东区域销售金额占比达到23.4%,其中杭州单城市销售业绩为121亿元,时代中国实现业绩贡献的华南外城市仅有长沙、成都两城。

  所以,仅从销售业绩走势和区域销售占比来看,越秀地产的布局略显分散,且除少数城市外,其他城市均未实现稳定可观的业绩贡献,时代中国则相对聚焦,主要精力置于大本营深耕,单城市的业绩贡献相对可观,这可能是时代中国目前销售业绩领先越秀地产的主因之一,我们暂且抛开其他方面的差异,从投资端入手找寻销售业绩差异走势的根源。

  二、两派逻辑,阶段性成果有异

  在深耕与外拓选择上,越秀地产则属于外拓较早的企业,2009年之前主要聚焦于发家地广州,2009年以广州为始点外拓,寻找除广州之外的可能性,2009年进入江门、中山和烟台三城,实现环渤海区域的布点,2010年进一步深耕已有四座城市;2011年环渤海区域再下一城,于沈阳单城获取104万平米土地储备,同年实现长三角区域布局,在杭州获取土地储备21万平米;2012年、2013年外拓步伐未歇,2012进入青岛、苏州、海口、武汉,2013年进入佛山,至2012年末,越秀地产已基本实现核心城市群站位;2014年至2017年越秀地产扩张步伐暂缓,这与行业内多数企业有明显差异,其他企业多数于2015年至2017年扩张力度较大。2018年越秀地产再启外拓,进入济南、襄阳,全年新增土地储备192万平米,2019年外拓提速,进入长沙、成都、嘉兴、深圳、郑州五城,全年新增土地储备总量771万平米。

  越秀地产的投资逻辑实则代表了行业内企业投资的一大典型操作,由于自身的优势,企业有足够底气将布局范围向大本营外扩张,提前在核心城市群实现站位。而且从企业布局城市的选择上看,企业在外拓时,主要聚焦于二线城市,这与央企中国海外发展相似。但在城市的可持续来看,除广州、杭州、武汉、青岛、苏州五城的布局相对稳定持续外,其他城市深耕的决心略显不足。在城市进行深耕无可厚非,但就其在各个城市的深耕力度上而言,除广州、杭州力度相对较大外,其他城市深耕成效平平,入驻近8年的青岛2019年业绩贡献尚不足10亿元,同样布局8年的苏州(含昆山),2019年销售业绩未达50亿元。

  企业外拓成效迟迟未能显现的主要原因可能在于:第一、主观上,企业自身经验、实力等等并不能很快适应华南区域之外城市,或有一定的水土不服;第二、客观上,外部区域竞争激烈,土地市场封闭,外来房企入驻难度较大,以至于企业在土地储备获取上收获甚微。

  时代中国的布局则属于截然相反的一种逻辑:持续聚焦大本营,致力于将华南区域做深做透。从时代中国的布局变化来看,2018年之前时代中国将企业发展的重心都置于华南区域,此区域外仅布局长沙一城,企业对于华南区域的布局也是稳健为上,并未一次性多城市全覆盖,2015年之前企业土地储备分布于广州、佛山、清远、中山、长沙、珠海6城,并持续聚焦,2016年进入东莞和惠州,分别获取土地储备42万平米、63万平米,2017年在原有城市保持深耕的同时进入江门,一次性收获土地储备100万平米;2018年年进一步夯实华南区域实力,成功进入肇庆,并将业务范围扩张成都;2019年新进入武汉、汕头、汕尾、河源、杭州五座城市,2019年新增土地储备492万平米,至2019年12月31日,时代中国共拥有土地储备总建筑面积2300万平米,业务范围实现华南区域、中西部、长三角全覆盖。

  从时代中国自身而言,企业从2016年开始显现增长潜质与其在华南区域的持续深化布局密不可分,除了广州之外,其他均为三四线城市,恰逢2016年三四线城市回暖机遇,因此,企业业绩增长提速。

  通过对越秀地产与时代中国布局逻辑的分析,我们发现二者在布局上大异虽有,小同仍存在,正是企业布局逻辑上的差异最终致使当前企业销售业绩的变化趋势。

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