[克而瑞]金科集团:保持规模高增速,持续降杠杆

房玲 洪宇桁2020-03-26 09:24:48

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-26
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  【销售增速继续保持高位】2019年,金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约1860亿元,同比增长了56.6%,增速在同等规模房企中相对较快,完成了全年目标的124%。销售回款则达到了1610亿元,同比增长53%,回款率高达87%。2020年目标销售额2200亿元,计划新开工3600万平米,充足的货量供应是企业销售规模发展的基石。

  【拿地保持积极,布局“八大城市群”】2019年新增土地建筑面积3323万平方米,新增土地总价888亿元,拿地销售比为0.48,继续保持积极的态势。企业在稳定自身在大本营成渝地区的市场占比的同时继续积极布局其他七大城市群,区域布局更加合理平衡。

  【营利稳定增长,保持较高派息率】2019年金科实现营业收入677.73亿元,同比增长64%;归母净利润为56.76亿元,同比增长46%。与此同时,企业的销管费用率也下降了0.4个百分点至3.7%,成本控制有所加强,未来盈利水平有继续提升的空间。值得注意的是,金科2019年拟现金分红24亿元,每股派息0.45元,以2020年3月23日收盘价计算,股息率为6.36%。近年来金科保持高比例分红,这也将助力金科得到保险、公募等中长期价值投资者的更多关注。

  【财务结构持续优化,资金链较为稳定】2019年底,金科的持有现金为360亿元,较于期初增长了20.6%,现金短债比略微提升至1.1,现金基本能覆盖短期负债,长短债比也提升至2.01,净负债率较期初下降16.3个百分点至120.23%,银行授信额度在2019年底为2022亿元,企业的资金链较为稳定。

 1销售

  高开工快销售

  2020目标增长18%至2200亿元

  2019年,金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约1860亿元,同比增长了56.6%,增速在同等规模房企中相对较快,完成了全年1500亿目标的124%。合约销售面积则达到了1905万平方米,同比增长了42%,销售面积位居行业前列。此外,金科2019年全年实现的销售回款达到了1610亿元,同比增长53%,回款率高达87%。

  从城市布局来看,重庆地区的销售额达到了549亿元,同比增长了18.3%,对集团的销售额占比为29.5%,同比降低了9.5个百分点,在重庆以外地区的销售金额则同比增长了82%,对集团的贡献率大幅提高,企业的全国化布局更为均衡,苏州、南宁、合肥、成都以及杭州这5个重点城市对企业全年销售额的贡献超过了19%。

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  近两年,金科的销售规模一直保持较快速度的增长,主要与其持续加大开工力度有关。2016年开始连续几年的新开工面积增速都保持在70%以上,2019年企业的新开工面积达到了3163万平方米,完成了全年的开工计划的105%,充足的货量供应是企业销售规模发展的基石。

  2020年金科的全口径销售目标为2200亿元,同时计划新开工面积为3600万平方米。按此计算,金科2020年销售规模的增速至少为18.3%,新开工面积的增速为13.8%。从金科近年来的销售增速以及开工速度来看,虽然2020年会受到疫情的影响,但是完成这两个目标的问题依然不大。

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 2投资

  拿地保持积极态势

  区域布局更加合理

  2019年金科新增土地建筑面积3323万平方米,同比增长了61.8%,新增土地总价888亿元,同比增长了26.8%,拿地销售金额比为0.48,续保持较为积极的态势。这种拿地战略使得金科的总土地储备快速增加,有力地支撑了金科“高开工快销售”的发展模式。

  而从地块权益来看,金科在2019年的新增土储建面权益占比为64.2%,与2018年的64.1%几乎相同,未来企业在通过合作进行规模快速扩张时也需要适当增加项目的权益比例,来维持销售规模和营收增长的平衡。

  2019年金科新增土地平均楼板价较2018年全年继续下降了21.6%,主要是因为企业继续加大了在三四线城市的拿地力度,在三四线城市的新增建面占比从2018年的38.6%大幅提高至69.5%。

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  在区域分布方面,金科继续聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展。相比于2018年,2019年金科在大本营成渝城市群的拿地占比降低了10%,转而增加了在长三角、长江中游、北部湾以及山东半岛这些地区的投资力度,这些变化说明金科的全国化布局仍然在持续推进。

  截至2019年底,金科的总土储中重庆地区的面积占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加合理,有利于企业分散市场风险,更加健康稳定发展。

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  截至2019年底,金科土地储备可售建面将近6700万平米,按照企业在2019年的销售规模计算,这些土储足够满足企业3年左右的开发,较为充足。

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 3财务

  盈利水平稳定

  保持较高的分红比率

  2019年金科实现营业收入677.73亿元,同比增长64%,主要来自重庆、四川和江苏三个区域,其中重庆区域占比达51.4%,相比于2018年降低了11个百分点。与此同时,金科的毛利率同比略微提高了0.3个百分点至28.8%,主要是因为营收占比较高的重庆区域毛利率也提升了0.3个百分点至32.3%。然而值得注意的是,金科在四川和江苏两个重点区域的毛利率都有所降低,且都没有超过25%,未来随着企业全国化的推进,大本营以外的区域的营收占比预计也将持续增加,企业的利润率能否继续保持还有待观察。

  金科在2019年实现净利润63.57亿元,同比增长58%;归母净利润56.76亿元,同比增长46%,净利率9.38%,与上年基本持平。值得注意的是企业的成本控制有所优化,销管费用率相比于2018年降低了0.4个百分点至3.7%,盈利水平还有继续提升的空间。

  值得注意的是,金科2019年拟现金分红24亿元,分红比例高达42.3%;每股派息0.45元,以2020年3月23日收盘价计算,股息率为6.36%。金科保持高比例分红,近四年来累计分红达67亿元,分红比例保持40%以上,持续回报投资者,同时也将助力企业得到保险、公募等中长期价值投资者的更多关注。

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 财务结构有所优化

  资金链较为稳定

  截至2019年底,金科的持有现金为360亿元,较于期初增长了20.6%,现金短债比则较期初略微提升至1.1,现金基本能覆盖短期负债,企业的短期偿债压力不大。从长短债比来看,金科在2019年底的长短债比为2.01,较2018年末的1.95也是略有优化。与此同时,2019年底金科的净负债率为120.23%,较期初大幅降低了16.3个百分点,将永续债计入负债之后企业的净负债率为123.66%。总体而言企业的财务结构相较于年初有了不少优化,未来仍可以继续努力。

  2019年,金科的融资方式依然较为多元化,动用了公司债、美元债、中期票据、超短融、ABS等多种融资方式,企业的银行授信额度在2019年底为2022亿元。在融资环境长期保持收紧的背景下,多元化的融资方式、未雨绸缪的授信额度以及强力的销售回款都是对企业资金链稳定有力的保证。

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 4多元化

  “四位一体”

  各板块携手并进开创新增长点

  金科在2018年底正式提出了“四位一体”的发展战略,将民生地产开发、科技产业投资运营、文化旅游康养以及生活服务四大板块作为未来的重点发展方向。除此之外,期后金科在2020年2月宣布将集团原商业中心拆成商业管理公司和社区商业部,未来可能成为金科多元化战略的新增长点。从2019年的表现来看,金科在其他三个多元化板块也有了较大的突破。

  在科技产业投资运营方面,金科产业已进入重庆、四川、湖南、山西、山东、陕西等8个省份11个城市,其中2019年新进驻城市6个,累计开发和运营产业园区项目19个,面积超900万平方米,成功打造了重庆两江健康科技城和山西智慧科技城等标杆项目,报告期内实现营业收入约31亿元,成为了金科集团新的增长极。

  在生活服务方面,截至2019年底金科生活服务集团已进入了全国200余个城市,服务近800个项目,合同管理面积2.46亿平方米。与此同时,金科生活服务的收入也稳定增加,2018年全年实现营业收入17.34亿元,同比增长约41%;2019年也实现营业收入23.1亿元,同比增长约33%。

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  在文化旅游康养方面,金科文旅集团致力于成为“美好休闲度假引领者”,2019年4月与成都置信集团正式达成战略合作,同年8月又战略携手澳洲威秀集团,规划全国样板项目。未来金科文旅计划通过与世界知名IP以及中国传统文化IP的深度合作,打造特有的文化旅游产品。目前金科规划中的金科国际旅游度假区投资规模预计将超过200亿元,占地2000~5500亩,直接对标对标迪士尼、环球影城等全球知名度假区,可能成为金科文旅的标志性项目。

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