[克而瑞]美的置业：稳健优质增长的千亿俱乐部新成员

  导读：      

  新进千亿房企，未来致力进一步巩固稳健优质增长模式。

  【区位布局具前瞻性，销售规模稳步增长】截至2019年12月31日，美的置业实现全年销售金额1012.3亿元，同比增长28.1%，完成千亿目标。全年签约均价10100元/平方米，较2018年微升。区位选择具有前瞻性，较早走出珠三角，深耕长三角。长三角区域销售金额约为363亿元，占其销售额的36%，区域贡献居首。可以看出起家于粤港澳的美的置业，又在政策利好的长三角区域重点布局，各方的政策红利将为其带来良好的发展机遇。 

  【城市能级稳步提升，布局更加均衡】2019年美的置业新增土储建面1453万平方米，新增地块76个。新进上海、杭州、天津、武汉等一线和强二线城市，同时加大了在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度，区域分布较为均衡。总土地储备建面为5263万平方米，较2018年末上升16.8%，土储规模充足。 

  【债务结构持续优化, 融资成本具优势】美的置业毛利率为31.62%净利率为10.52%。19年现金短债比达2.95，长短债比进一步扩大至4.98，长期负债占比上升，债务结构优化。整体加权融资成本5.87%，融资成本低于行业平均。净负债率方面同比下降约8.41个百分点为89.01%，负债水平不断改善。 

  【产业赋能主业，提升综合竞争力】2019年美的置业提出了“一主两翼”的复合型发展战略。智慧社区升级至3.0，智慧家居已经布局62个城市，落地项目超200个，累计交付3万套，首个AI智慧社区落地。建筑工业化方面，美的置业布局装配式建筑和整体卫浴两大市场，且目前已进入落地投产阶段。坚持“房地产＋产业”定位，通过建筑工业化和智能产业化这“两翼”打通地产上下游产业链，实现产业生态全景布局，赋能房地产开发及运营主业。

  1销售

  区位布局具前瞻性，销售规模稳步增长

  销售稳步增长完成全年目标。2019年美的置业实现全年销售金额1012.3亿元，同比增长28.1%，超额完成全年销售目标。相应的已售建面为1002.3万平方米，同比增长约26.8%。就单月业绩来说，美的置业19年各月保持稳健的销售节奏，其中6月、9月、10月和12月单月销售金额破百亿，4月、11月亦接近百亿。2019年全年签约均价10100元/平方米，较2018年微升，一方面得益于布局城市能级的提升，另一方面则是美的置业产品力带来的品牌溢价。

  从历年的销售来看，增长稳健。2015年美的置业的全年业绩才刚过百，而从百亿到破千亿，只用了4年时间，尤其在行业整体增速趋缓的情况下，2019年美的置业更是逆势而上，完成千亿目标。美的置业未来不过于看中单一规模指标，坚定规模稳步增长。鉴于其良好业绩表现，目前美的置业每股收益为3.61元，每股分红1.60港元，派息率较高。

  区位选择具有前瞻性，较早走出珠三角，深耕长三角。2019年12月1日国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，至此长三角一体化已进入全面提速阶段，江浙沪皖三省一市迎来市场机会。作为起家珠三角的房企，美的置业早在在2010年左右走出珠三角，开始全国化布局，进入长三角区域，已设立沪苏区域，浙江区域和安徽区域三个区域公司。根据CRIC区域划分标准，目前长三角区域是美的置业销售业绩最重要的增长来源，2019年全年美的置业的销售金额区域分布中，长三角区域销售金额约为350亿元，占其销售额的35%，区域贡献居首。可以看出起家于粤港澳的美的置业，又在政策利好的长三角区域重点布局，各方的政策红利将为其带来发展机遇。

  坚持区域深耕，进入收获期。作为美的置业的起点和大本营，佛山2019年单城市销售金额达135亿元，在CRIC城市排行榜上排名第4，显示出美的置业在当地一直以来的优势地位。另外销售金额超过40亿元的城市还有邯郸、徐州、常州，苏州和无锡，其中常州为2017年新进入城市，2年时间已经销售达50亿，可见美的置业区域深耕颇具成效，优势明显。从城市销售排名来看，美的置业在佛山、常州等珠三角及长三角区域城市的销售金额排名也名列前10，在当地颇具影响力。值得一提的是，在环京区域的邯郸，美的置业凭借其先发制人、区域深耕的优势，在整体本地房企如隆基泰和、荣盛等房企占优的河北省突围，排名第1。

  2拿地

  城市能级稳步提升，布局更加均衡

  不断提升布局城市能级，区域分布均衡。2019年美的置业新增土储建面1453万平方米，新增地块76个。除了区域布局具有前瞻性，美的置业近年来也在有意识的不断提升其布局的城市能级，坚定进入一线及新一线城市，2019年美的置业新进入上海、杭州、天津、武汉等一线和强二线城市，同时加大了在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度，区域分布较为均衡。

  总土储充足，坚定持续旧改项目。截至2019年年末，美的置业总土地储备建面为5263万平方米，较2018年末上升16.8%，领先行业内多家规模房企。覆盖全国18个省级行政区的59个城市。按照企业当前的销售规模来看，美的置业的土地消化周期在4-5年，充足的土储规模为美的置业未来发展提供有力支持。同时美的置业成立了产城及城市更新中心，加大城市更新项目拿地力度，企业业绩会披露，预计未来逐步可以转化为土储的建面为402万平方米，其中205万平方米预计在2020年即可转化为土储。

  三四线城市新增土储占比虽高，但美的置业进驻城市前景良好。按照CRIC城市能级划分，可以看出虽然美的置业近年有意提升城市能级，但是其早期布局以三四线为主，调整城市能级提升将是一个相对缓慢的过程。当然，美的置业布局的三四线城市如无锡、徐州、南通和常州等9个城市，进入了2019年资源禀赋TOP50城市，总体来说前景较好。

  3财务

  债务结构持续优化,融资成本具优势

  2019年美的置业实现营业收入411.39亿元，归母净利润43.05亿元。分别同比增长36.58%和34.12%。其中核心净利润41.78亿元。受益于结算面积以及结算均价的提升，营收、净利实现稳步增长。根据企业业绩发布会披露，已售未结算金额达961亿元，比18年末再增334亿。可覆盖19年营收超2倍，2020年业绩有一定的保障。

  报告期内，美的置业毛利率为31.62%，主要是由于结算均价提升。净利率为10.52%，处于行业中等水平。归母净利率基本持平。

  债务结构持续优化，提升企业抗风险能力。企业持有现金269.4亿元，比年初增加4亿元，现金充裕。新增长期借款归还存量短期借款，短债由2018年的131亿元大幅下降至67亿元。现金短债比提升由年初的1.6提升至2.95，长短债由1.98扩大至4.98。2019年在行业增速放缓、融资收紧的背景下，美的置业顺应趋势，积极调整债务结构，长期债务占比进一步提升，一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至17%，债务结构持续优化，提升企业的抗风险能力。

  融资成本方面，报告期内美的置业的加权融资成本为5.87%，融资成本在行业里具有优势。融资成本较2018年的5.91%进一步下降，低于行业平均水平。美的置业在上市之后不断拓宽融资渠道，2019年陆续发行了融资成本在5.2%-5.7%之间的公司债等长期负债，2020年初抓住窗口期发行两笔分别为4和5年期的公司债，融资成本在4.0%和4.2%，可以预见未来企业整体融资成本将保持稳定。由于整体运营情况良好，2019年4月26日，美的置业集团有限公司获得中诚信证券评估有限公司AAA的主体信用评级。

  净负债率方面同比下降约8.41个百分点，为89.01%。近年来规模扩张速度较快，但企业也不忘优化债务结构，虽然整体的杠杆水平下降幅度有限，但债务结构也在不断改善，扣除预收账款后的资产负债率下降仅为54%。

  4战略

  产业赋能主业，提升综合竞争力

  2019年美的置业提出了“一主两翼”的复合型发展战略。围绕房地产开发及服务主业，通过建筑工业化和智能产业化这“两翼”打通地产上下游产业链，其装配式建筑工厂及智慧家居的研发也为其未来持续发展提供有利支撑。

  智能产业化方面，智慧社区升级至3.0，首个AI智慧社区落地。美的置业持续打造“5M智慧健康”的产品力内核，智慧家居已经布局62个城市，落地项目超200个，累计交付3万套。落地首个AI智慧社区，2020年起新拿地项目都将具备AI功能。

  建筑工业化方面，美的置业主要布局装配式建筑和整体卫浴两大市场，以期实现从外装装配式到装配式内外装一体化。装配式建筑已经进入落地投产阶段，2019年5月徐州绿色装配式产业园正式投产，年产能约8万平方米；12月邯郸绿色装配式建筑产业园首块PC构件成功下线。美的置业通过整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链，采用EPC模式，科技化、工业化、规模化地制造房子，整合建筑全生命周期。