[克而瑞]中南建设:净利润大幅增长64%,负债率持续下降

房玲 易天宇2020-09-01 17:02:05

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-09-01
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  导读:       

  净利润同比大幅增长,负债结构仍有优化空间。

  【销售金额同比微增至813.9亿元,单城市产能加强】上半年中南建设房地产业务的销售金额813.9亿元,同比增长0.2%;其中第二季度,在复工复产下实现销售金额598.0亿元,同比增长18.9%,预计全年目标谨慎可期。2020上半年单城市产能为13.79亿元,同比上升16%,未来可继续考虑加强城市深耕。此外长三角地区依旧是中南销售的主要贡献区域,占比达63%。未来中南可继续加大粤港澳地区的布局,从而使其的销售分布更加平均,以降低市场风险。

  【新增建面增长64%,权益面积占比约63%】上半年中南建设新增项目45 个,规划建筑面积合计约689 万平方米,同比增长64%;新增土储总价303.8亿元,同比增长13%。从拿地方式来看,合作开发仍是主要模式,上半年获取的45幅地块中,有36块为合作开发,数量占比达到了80%,新增项目的权益面积占比约63%,较年初继续下降约5个百分点。从区域布局来看,长三角依然为主要拿地区域,新增建面占比达39%,其中南通新增建面达到了66万平米,占总量的10%。

  【净利润同比大幅增长64%,未来利润空间可期】上半年中南建设总营业收入296.93亿元,同比增长了27%;主要由于房地产开发业务中竣工交付物业规模大幅增加。截止2020上半年其合并报表范围内已售未结算的合同负债为1247.5 亿元,是2019年房地产开发业务结算收入的2.4倍,预计年内仍有较多资源进入到结算。从利润规模来看,中南建设并表毛利润同比增长10%;净利润同比大幅增长64%,主要是由于非并表项目确认的投资收益同比增长400%。

  【净负债率下降至147%,负债结构仍有优化空间】上半年中南建设持有货币资金达281.52亿元,较年初增长了11%;总权益相比年初增长了27%至339.67亿元。在此背景下,净负债率相比于年初的168%下降了约21个百分点至147%。从偿债指标来看,现金短债比略上升至1.19,虽然持有现金能够覆盖短期有息负债,但未来仍应关注负债结构,通过加强回款降低企业偿债压力。

  1销售

  复工下二季度增长19%

  城市深耕不断加强

  受疫情影响,2020上半年中南建设房地产业务的销售面积约为609.1万平方米,同比下降5.7%;销售金额813.9亿元,同比增长0.2%;此外销售均价为13360元/平米,相比2019年略增长5%。

  截至2020年7月,中南建设已完成累计合同销售金额992.0亿元,同比增长 3.4%;若要实现15%的增长率(约2255亿元目标额),前7个月完成约44%。但值得注意的是,在疫情得到控制的第二季度,中南实现销售金额598.0亿元,同比增长18.9%。预计在复工复产下,下半年销售预计将继续保持增长态势,全年目标或谨慎可期。

  从单城市产能来看,2020上半年中南单城市产能约为13.79亿元,同比上升16%,但其中销售达到20亿以上的仅有11城。未来中南可考虑不断加强城市深耕,提高单城市产能,助力规模增长。

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  根据城市能级区分,中南在一二线城市销售金额占总销售金额的比例为41%,与2019 年相比大致持平。此外从区域来看,长三角地区依旧是中南销售的主要贡献区域,占比达63%,较年初略有上升3个百分点,其中南通、宁波两城遥遥领先,销售金额均超70亿元,南通一城的销售贡献更是达到了128亿元,占总量的16%。

  此外中西部区域的销售占比也达到了20%,相比2019年全年略有上升1个百分点,其中西安的销售额达65亿,昆明的销售额达22亿。未来中南还可以继续加大粤港澳地区的布局,使其销售分布更加平均,以降低市场风险。

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  2投资

  新增建面增长64%

  合作开发仍是主要模式

  2020 年上半年中南建设新增项目45 个,规划建筑面积合计约689 万平方米,同比增长64%;新增土储总价303.8亿元,同比增长13%;新增土储平均地价约4412元/平方米,比去年全年下降了16%。

  从拿地方式来看,中南建设继续通过合作拿地、小股操盘、股权收购等方式获取项目,在提高市场占有率同时,也能更好的保障企业财务健康。据悉,2020上半年在中南建设获取的45幅地块中,有36块为合作开发,数量占比达到了80%,新增项目的权益面积占比约63%,较年初继续下降约5个百分点。

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  从新增土储的城市能级来看,主要以三四线为主,占比达到了64%。从区域布局来看,长三角依然为主要拿地区域,新增建面占比达39%,南通、绍兴、温州拿地较多,新增建面均达45万平米以上,其中南通新增建面达到了66万平米,占总量的10%。此外珠三角的新增建面占比也达到了25%,其中南宁的拿地规模达到了73万平米,于各城市中名列第一,占总量的11%。预计随着未来珠三角项目陆续投入开发销售,该区域的销售占比将持续提升。

  截止2020 年6 月,中南建设共有418 个项目,在建项目规划建筑面积合计约3144万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1267 万平方米;全部可竣工资源共4411 万平方米,其中一二线城市面积占比约35%,三四线城市面积占比约65%。

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  2020上半年中南建设各业务板块均有不同增长,总营业收入296.93亿元,同比增长了27%;其中房地产开发营业收入208.3 亿元,同比增长35.1%,主要由于竣工交付规模大幅增加,竣工面积同比增长约303%至527 万平米,截止2020上半年其合并报表范围内已售未结算的合同负债为1247.5 亿元,是2019年房地产开发业务结算收入的2.4倍,预计年内仍有较多资源进入到结算。此外,期内建筑施工业务方面收入同比增长22%至96.8亿元。

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  从利润规模来看,上半年中南建设并表毛利润为51.30亿元,同比增长10%;净利润为23.70亿元,同比大幅增长64%;此外归母净利润为20.50亿元,同比增长56%。净利润的大幅增长,主要是由于非并表项目确认的投资收益同比增长400%。

  从利润率来看,2020上半年中南建设毛利率为17.28%,相比2019年全年上升了0.53个百分点,净利率及归母净利率分别同比增长了1.55及1.11个百分点,至7.98%、6.90%,未来仍应继续改善空间。

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       4偿债

      净负债率下降21个点

       现金回款有待加强

  截止2020年6月,中南建设持有货币资金达281.52亿元,较年初增长了11%。从2020年上半年现金流的情况来看,中南靠融资来驱动运营的能力有所改善,期内筹资活动现金净额为正85.03亿,而经营活动现金净额为正20.34亿,为未来融资环境收紧的下发展留出了更多空间。

  此外,中南建设的总权益相比年初增长了27%至339.67亿元,这主要是由于并表项目合作方投入增加,少数股东权益相比年初增长了108%至112.15亿元。在持有现金及总权益双增长的情况下,2020上半年中南建设的净负债率相比于年初的168%下降了约21个百分点至147%,未来仍有一定的改善空间。

  从偿债指标来看,截止2020上半年中南建设的总有息负债较年初增长约11%,其中长短期债务比上升至2.31;现金短债比略上升至1.19,虽然持有现金能够覆盖短期有息负债,但未来仍应关注负债结构,进一步提高偿债能力。

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  5建筑

  营收同比增长22%

       合同金额增长18%

  从中南建设的建筑业务来看,2020 年上半年中南新承接(中标)项目合同总金额148.3 亿元,同比增长18.4%。其中3 亿元以上项目19 个,占新增合同额的64%。

  疫情得到控制之后中南积极复工,建筑业务2020 年上半年实现营业收入96.8 亿元,同比增长22.1%。其中第二季度营业收入69.4 亿元,同比增长47.3%。受完工项目结构的影响,2020 年上半年综合毛利率11.10%,较去年同期下降0.84 个百分点。未来中南建设表示将会继续推进建筑产业化,加大标准化生产的比例,与房地产主业形成良好的联动效应。

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