[克而瑞]招商蛇口：销售规模增长60%，大湾区核心储备价值凸显

  核心观点

  【业绩同比大幅增长，完成3300亿目标的53.6%】2021年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1769.8亿元，同比大幅增长59.9%。业绩增速和目标完成率均明显高于同规模房企及行业平均水平。上半年，招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳等11城进入累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

  【新增投资同比增长33.9%，旧改加速推进转化】2021年上半年，招商蛇口累计获取土地63宗，总计容建面883.6万平方米，同比增长33.9%。上半年，招商蛇口旧改加速发力，重点推进转化20余个旧改项目。随着湾区经济的不断发展，蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等粤港澳大湾区核心位置的土地资源价值日益凸显，为招商蛇口提供了充裕的中长期货值储备。

  【营收及利润规模增长显著，财务结构持续维持稳健】上半年，招商蛇口实现营业收入446.6亿元、毛利润115.2亿元、归母净利润42.5亿元，结转利润规模较去年同期均有显著增长。毛利率25.8%，较去年末降低2.9个百分点；净利率、归母净利率较去年全年基本持平。截至上半年末，招商蛇口现金短债比1.94、净负债率30.4%，财务、债务结构持续维持稳健。

  【园区业务板块增速显著，招商积余迈入发展新阶段】近年来，招商蛇口园区业务板块的营收增速明显高于社区开发与运营板块，营收占比及毛利率水平也均有明显提升。同时，招商积余以“大物业+大资管”为核心主业，通过资产重组、业务整合，目前已初步形成业务管理一体化，上半年实现营业收入47.8亿元，归母净利润2.5亿元，分别同比增长23.6%和38.9%。

  01

  销售

  业绩同比大幅增长

  完成3300亿目标的53.6%

  2021年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1769.76亿元，签约销售面积770.22万平方米，分别同比大幅增长59.85%和54.88%；合约销售均价22977元/平方米，较去年同期微增2.9%。截至6月末，招商蛇口累计完成全年3300亿元业绩目标的53.6%，业绩增速和目标完成率均明显高于同规模房企及行业平均水平，销售全口径和权益口径业绩规模分别位列行业第七和第九。

  从销售结构来看，2021年上半年招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴11个城市进入累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

  02

  投资

  新增投资同比增长33.9%

  旧改加速推进转化

  2021年上半年，招商蛇口累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，同比增长33.9%，权益面积560.32万平方米。从区域结构来看，招商蛇口围绕区域聚焦、城市深耕。上半年，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等城市在内，在高能级核心城市的投资布局占比超过60%。招商蛇口预计，在上半年新获取的项目，85%的项目能够在年内开盘，增厚下半年的可售货值。

  此外，招商蛇口上半年旧改加速发力，获取大湾区3个项目前期服务商资格，重点推进转化20余个旧改项目。随着湾区经济的不断发展，蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等粤港澳大湾区核心位置的土地资源价值日益凸显，为招商蛇口提供了充裕的中长期货值储备。同时，招商蛇口上半年还积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，总规模约800亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

  03

  财务

  营收及利润规模增长显著

  财务结构持续维持稳健

  2021年上半年，招商蛇口实现营业收入446.6亿元，同比大幅增长83.6%。其中社区开发与运营收入319.4亿元，园区开发与运营收入126.4亿元，分别同比增长86.8%和76.8%。毛利润115.2亿元、净利润58.3亿元、归母净利润42.5亿元，结转利润规模较去年同期均有显著增长。

  具体来看，上半年深圳招商中环、十堰兰溪谷、成都大魔方、佛山时代天禧等项目大额结转，使得社区业务收入同比增幅较大。而受益深圳前海启动区一期的大额结转，上半年招商蛇口园区业务收入的同比增幅也较为显著。

  从盈利指标来看，2021年上半年招商蛇口实现毛利率25.8%，较去年末降低2.9个百分点；净利率13%、归母净利率9.5%，较去年全年基本持平。在行业盈利能力整体下滑的背景下，同时受自身货值结构、前期高价地交付结转等因素的影响，上半年招商蛇口社区开发业务毛利率处于历年来较低水平。

  截至上半年末，招商蛇口持有现金841.6亿元，较去年同期增加29.8%；现金短债比1.94、长短期债务比2.81，较去年同期和年末水平均进一步优化，负债结构健康。净负债率30.4%，剔除预收款后的资产负债率59.6%，均长期保持在行业较低水平。整体来看，招商蛇口现金流充裕，“三道红线”指标全部绿档达标，财务、债务结构持续维持稳健。

  此外，招商蛇口加大金融创新，通过基础设施公募REITs平台促进良性循环。同时，积极拓展融资渠道及品种，持续落实降本增长举措，上半年综合融资成本4.6%，同比降低18个基点，融资成本维持行业低位。

  04

  战略

  园区业务板块增速显著

  招商积余迈入发展新阶段

  招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，通过独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。近年来园区业务板块的营收增速明显高于社区开发与运营板块，营收占比及毛利率水平也均有明显提升。截至上半年末，招商蛇口产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米。

  同时，招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，以“大物业+大资管”为核心主业。招商积余通过资产重组、业务整合，目前已初步形成业务管理一体化。2021年上半年，招商积余实现营业收入47.8亿元，同比增长23.6%；利润总额3.6亿元，归母净利润2.5亿元，分别同比增长33.5和38.9%。报告期内，招商积余实现新签年度合同额13.6亿元，同比增长20.6%。截至6月末在管项目1520个，管理面积1.99亿平方米。

  此外，招商蛇口从养老、医疗和健康管理三方面开展大健康业务，积极拓展健康版图、打造健康生态圈。目前已落子深圳、广州、杭州、武汉、嘉兴、南通、西安等地。健康管理方面，美伦健康巩固体检业务，并积极业务转型、探索健康管理新收入增长点；养老方面，蛇口招商观颐之家于5月实现首次100%入住；医院方面，太子湾医院、常熟琴湖医院建设正常推进，同步启动学科及科室深化工作。