[克而瑞]2021上半年房企偿债能力报告

  2020年下半年以来，中央持续加强对房地产市场的调控，以“房住不炒”为准绳推出了一系列政策措施，包括针对房企的“三条红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等，引发房地产市场深刻变局。2021年上半年政策持续维持收紧的态势，是以大部分房企仍以降负债为主要工作目标，通过积极调整债务及融资结构，构建企业债务安全边界，以满足“三条红线”的要求。

  从80家重点上市房企1的财务情况来看，上半年融资受限，加上三条红线的制约，不少企业加大了债务偿还力度，导致80家重点上市房企的现金持有量出现五年来的首次下降，总有息债增速持续下降，规模较期初基本持平。与此同时房企积极改善债务结构，短期有息负债在2020年末实现首次下降后，今年上半年继续下降，从而使得行业平均现金短债比优化0.15至1.60，短期安全边界加强。房企净负债率同比下降4.53个百分点至66.54%，有约六成的房企净负债率实现了下降。通过调整优化，2021上半年末有33家房企居绿档，较于2020年末增加3家，橙档11家，增加3家，红档则减少了一半至4家。

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  现金持有量五年来首次下降

  50%房企持有现金减少

  2021上半年末80家重点上市房企的现金持有量为31977亿元，较期初微降0.2%，这是近五年来首次出现下降。随着近几年“房住不炒”的政策调控基调稳步推进，行业进入缓慢增长期，房企持有现金的增速呈现下降的趋势，由2017、2018年的20%以上的增速下降到2019、2020年的10%以上的增速。而自2020年下半年三条红线出台以来，房企持续加强降杠杆，融资性现金流出增加；叠加房贷集中度管理制度的“两条红线”出台，房企的销售回款周期加长，上半年部分房企的销售回款率有了一定程度的下降，从而导致了2021上半年末房企整体现金持有量减少。

  1、现金增长房企占比50%，较2020年减少31个百分点（部分略）

  从各个梯队的表现来看，前10房企的现金持有量仍领先，持有现金12662亿元，较期初下降1.48%，现金增加和减少的企业占比各半，整体现金的下降主要在于中国恒大和绿地控股的现金减少量相对较大所致。

  而TOP（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）11-30梯队以及TOP51+梯队的房企现金持有量较期初实现增长，其中TOP（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）11-30的房企增长相对较高，增速为2.88%，主要由于该梯队房企中龙湖、世茂、雅居乐等现金增幅超过10%，从而拉高企业增长水平。

  值得注意的是，上半年只有50%的房企现金持有量较期初增长，而2020年有81%，占比较2020年减少了31个百分点。现金增长的企业中，仅有6%的企业增幅超过50%，而2020年末有占比25%的企业现金增幅超过50%。在降杠杆的大环境下，加上销售回款受到影响，企业现金增速下降在所难免。

  2、增幅前10房企规模相对较小，增量超100亿房企同比减少近一半（略）

       3、现金降幅超10%的企业增加12家，降幅最高44%（略）