核心观点

  【并表销售降幅35%，而代建业绩近36亿元】根据企业公告数据，剔除合作权益销售和代建销售的并表口径来看，信达地产2022年的并表销售金额为40.8亿元，销售面积26.2万平方米，分别同比下降35.0%和上升2.1%。不过，近几年信达地产代建业务发展较快，2023上半年信达地产的合作权益销售金额金约40.95亿元，代建销售金额约35.78亿元，分别同比上升了35.5%和25.9倍，如果加上代建销售以及合作权益销售，2023上半年信达地产则实现总销售金额117.5亿元，总销售面积54.9亿元，该口径分别同比上升24.6%和42.3%。

  【投资力度收缩，并表口径无新增】2023上半年信达地产新增计容规划建筑面积18.9万平方米，同比下降77.1%，投资力度收缩明显。其中代建拿地仅为2.15万平方米，而去年同期则达到了82.88万平方米，另剩下的新增拿地来自合作权益拿地，新增16.79万平方米，上半年新增土地中无并表土地。

  【营收同比下滑超6成，核心归母净利润亏损】2023上半年信达地产实现营业收入29.37亿元，同比下降62.5%，其中地产销售收入为21.33亿元，同比下降69.6%，主要是由于2023上半年的并表结转项目减少所致。非地产开发营业收入达到8.04亿元，对营收贡献占比达到27%，占比同比增长17个百分点。实现整体毛利润约9.37亿元，同比下降40.2%，毛利率约为31.9%，同比上升11.9个百分点。净利润表现方面，2023上半年净利润1.84亿元，同比下降44.1%，净利润率6.3%，同比上升2.1个百分点。不过值得注意的是，虽然净利润是盈利，但若扣除公允价值变动收益等非常经常性收益，企业的核心归母净利润亏损0.7亿元，而2022年同期为盈利3.96亿元。

  【现金刚好覆盖短债，需关注短期流动性】截止至2023上半年末，信达地产共持有现金110.4亿元，较期初下降10.5%，现金短债比卫生0.04至1.04，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为1.01，而2022年末该值为0.97，企业的偿债水平有所好转，但现金覆盖短债倍数仍较低，企业应注重资金流动性问题保证安全性。此外信达地产存在一定量的合作开发项目，2023上半年末对外担保55.95亿元，此部分也会造成企业的偿债压力。在杠杆率水平上面，剔除预收账款资产负债率较期初下降0.8个百分点至68.26%，而净负债率较期初上升1.7个百分点至87.5%。“三条红线”指标均属于监管要求内。

  01 销售

  并表销售降幅35%

       而代建业绩近36亿元

  2023上半年信达地产实现并表销售金额40.8亿元，同比下降35.0%。根据企业公告数据，剔除合作权益销售和代建销售的并表口径来看，信达地产2022年的并表销售金额为40.8亿元，销售面积26.2万平方米，分别同比下降35.0%和上升2.1%。不过，近几年信达地产代建业务发展较快，如果加上代建销售以及合作权益销售，2023上半年信达地产则实现总销售金额117.5亿元，总销售面积54.9亿元，该口径分别同比上升24.6%和42.3%。2023上半年信达地产的合作权益销售金额金约40.95亿元，代建销售金额约35.78亿元，分别同比上升了35.5%和25.9倍，这两部分的销售带来的贡献保持了同比增长的态势。近两年在多家企业暴雷的情况下，母公司中国信达作为不良资产管理方帮助进行纾困多个项目，作为唯一的地产开发平台，信达地产作为操盘方加入项目的开发以及操盘工作，其代建销售金额实现了爆发性的增长，未来代建部分的销售贡献也将成为其销售业绩增长的重要组成部分。

  从并表销售面积分布来看，约79.4%的销售来自于长三角城市，占比最高，中西部城市占比为12.7%，占比次之。城市能级方面，一二线城市占比为57.8%，同比上升4.7个百分点，并表销售比例增高。城市表现方面，来自合肥有9.5万平方米，占比有36%，是所有城市中贡献最大的城市，此外淮南贡献了超过10%的业绩。

  02 投资

  投资力度收缩

      并表口径无新增

  拿地销售面积比0.21，投资力度有所收缩。2023上半年信达地产新增计容规划建筑面积18.9万平方米，同比下降77.1%，投资力度收缩明显，拿地销售面积比0.21。新增代建2.15万平米，并表无新增土地。2023年上半年信达地产的代建拿地仅为2.15万平方米，而去年同期则达到了82.88万平方米，另剩下的新增拿地来自合作权益拿地，新增16.79万平方米，上半年新增土地中无并表土地。

  截止2023上半年年底，若按并表口径计算，并表口径储备建面约413.3万平方米，其中，合肥、芜湖、马鞍山的并表储备面积居前三，占比分别达到15.6%、15.0%、10.3%。此外，信达地产还拥有合作权益土地储备建面186.1万方，代建土地储备建面310.68万平方米，分别较期初下降9.5%和上升0.9%。

  03 营收

  营收同比下滑超6成

       核心归母净利润亏损

  结转项目减少，营收同比下降63%。2023上半年信达地产实现营业收入29.37亿元，同比下降62.5%，其中地产销售收入为21.33亿元，同比下降69.6%，主要是由于2023上半年的并表结转项目减少所致。值得注意的是，在地产新发展模式下，信达地产依托母公司特有的不良资产处置模式，转变盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变，2023年上半年非地产开发营业收入达到8.04亿元，对营收贡献占比达到27%，占比同比上升17个百分点，其中租赁及其他收入板块入账0.90亿元，同比增加33.36%。2023上半年信达地产实现整体毛利润约9.37亿元，同比下降40.2%，毛利率约为31.9%，同比上升11.9个百分点。净利润表现方面，2023上半年净利润1.84亿元，同比下降44.1%，净利润率6.3%，同比上升2.1个百分点。不过值得注意的是，虽然净利润是盈利，但若扣除公允价值变动收益等非常经常性收益，企业的核心归母净利润亏损0.7亿元，而2022年同期为盈利3.96亿元。

  04 偿债

  现金刚好覆盖短债

       需关注短期流动性

  现金刚好覆盖短债，需关注短期流动性。截止至2023上半年末，信达地产共持有现金110.4亿元，较期初下降10.5%，现金短债比微升0.04至1.04，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为1.01，而2022年末该值为0.97，企业的偿债水平有所好转，但现金覆盖短债倍数仍较低，企业应注重资金流动性问题保证安全性。此外信达地产存在一定量的合作开发项目，2023上半年末对外担保55.95亿元，此部分也会造成企业的偿债压力。在杠杆率水平上面，剔除预收账款资产负债率较期初下降0.8个百分点至68.26%，而净负债率较期初上升1.7个百分点至87.5%。“三条红线”指标均属于监管要求内，是绿档房企。