[中信建投]中华企业：经营改善,资金压力趋缓

  第一，资金状况改善显着，经营略超预期

  公司近两年资金压力缓解显着，主要得益于公司积极销售回款增加以及严格控制资本开支，11年下半年以来净负债率不断下降，经营活动现金流净额也由负转正。目前，公司在手货币资金超过40亿，基本覆盖短期借款与一年内到期非流动负债之和。截至目前13年公司到期信托兑付额约为20亿，压力较小。

  公司12年各个项目去化情况良好。我们预计，公司12年签约销售额在40-50亿(包括住宅和商业)，回笼资金约60亿(出售中华企业大厦的7.9亿价款12年回款约4亿)，超出公司12年初回笼资金40亿计划的50%。

  第二，可售资源较为丰富，租金收入稳中有升

  公司将继续坚持“1+2+X”的战略，即立足上海大本营，布局长三角区域的浙江和江苏，在适当的时候进一步扩展至其他区域。预计13年公司可售货值约为120亿。

  同时，公司自持的商业项目每年带来的租金收入也稳中有升。原先准备出售的商业项目古北国际财富中心二期(9-3地块)在12年底竣工并进行招租，租户中包括日本最大的连锁百货公司之一--高岛屋，这是公司未来商业项目进一步拓展的平台。

  第三，大股东助力公司发展

  2010年12月7日，公司收购了大股东所有的上房集团40%股权。目前，上房集团主要的项目是徐汇小闸镇项目和安亭新镇项目。徐汇小闸镇项目处于上海市核心区域，占地面积11.8万平米，建筑面积37.5万平米，目前该项目拆迁已经完成并开始动工，产品类型为多层与高层，预计14年开盘，15年可以贡献结算利润。安亭新镇项目位于上海嘉定区，规划建筑面积超过100万平米，项目类型为小高层和别墅，12年签约销额约2.67亿。公司资金压力的缓解也与大股东的支持密不可分。大股东提供的委托贷款，有效拓宽了公司的融资渠道，也降低了公司的融资成本。

  第四，盈利预测与投资评级

  我们预计公司12、13年的EPS分别为0.39、0.59元，予以“增持”评级。