[申银万国]华夏幸福:长三角再落一子 将全面验证产业新城能力

殷姿2013-05-02 15:38:03来源:申银万国

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-05-02
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:申银万国

  长三角再落一子,条件优厚,公司项目获取能力凸显。华夏幸福新增嘉善合作开发项目,项目委托区域总面积约为12平方公里,项目计划用8-10年时间完成开发,委托服务期限为18年。与此前项目类似,嘉善项目的收益方式主要分为2部分,其中第一部分收益较此前项目有所提高:1)土地整理和基础设施建设按总投资成本加成15%支付土地整理费和建设费(此前各项目均按10%加成);2)按委托区域内当年入区项目新增固定资产投资额的45%支付产业发展服务费。我们认为,公司在经济发达的长三角地区,以相对优厚的条件获取区域开发项目,体现了公司项目获取方面的强大竞争优势。

  未来上海外溢需求和本地内生需求须并重,全面验证产业新城模式能力。未来这一区域的需求将包含上海外溢需求和本地内生需求两部分,这也将能全面验证公司的产业新城能力:1)能否通过区域规划、合理定价和配套设施建设,在临港新城、奉贤、昆山等众多区域的竞争中吸引更多的上海外溢需求;2)能否通过产业园区发展提升当地经济,吸引更多的就业人口,培育内生的本地需求,并逐步提升房价。我们认为:1)价格便宜,有利吸引上海外溢需求。

  项目位于嘉善县南部,紧邻嘉善高铁及沪昆高速,紧邻上海行政边界,距上海松江新城约40公里,距上海市中心约70-80公里。目前嘉善项目周边房价约在7000元左右,其他类似的可承接上海外溢需求的地区,如上海临港新城、上海奉贤区和苏州昆山市等,房价都在10000元左右,而距项目最近的上海主要住宅区松江新城的房价约在16000元左右。整体来看,目前嘉善的房价相对便宜,在吸引上海外溢需求方面具有竞争优势。2)期待产业发展带动本地需求内生增长。由于长三角地区城市群经济发展相对均衡,嘉善距上海也嫌稍远,更长期来看,上海外溢需求恐有瓶颈,本地需求培育至关重要。目前嘉善经济发展要弱于周边其他市县,11年嘉善县人均GDP为8.4万,而昆山市却为14.7万,发展当地经济和培育区域价值,也符合城镇化政策导向和地方政府发展经济的诉求。华夏幸福统筹、灵活、市场化的园区运作模式,能更好地提升当地的投资效率、吸引企业和就业人口,进而培育本地的房地产市场需求。

  嘉善项目凸显公司项目获取能力,产业新城能力有望带动区域未来需求及价值提升,维持买入评级。嘉善项目紧邻上海,条件优厚,公司项目获取能力凸显。而公司产业新城的成功经验和卓越能力,能更好地吸引上海外溢需求、培育本地需求,提升区域价值。预计嘉善项目商住开发用地面积为3-4平方公里,总货量在500万方以上,有望从14年进入销售、15年贡献逐步业绩。维持13、14年2.65元和3.41元的盈利预测,目前PE分别为10X、8X,维持买入评级。

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