万科A：近期认购良好 拿地保持清醒

  5月首周认购50亿元，本月销售值得期待。4月，万科实现销售销售金额123.8亿元，环比下降18.6%，销售环比下降更多源于推盘下降和季节因素，但市场活跃度并没有下降。根据中房信数据，公司5月首周实现认购约50亿元，并且5月新推盘有望回到3月的水平，销售值得期待。

  预计全国销售总量顶峰13亿方，未来10年左右达到。从每年的理论住宅需求来看：(1)新增的城市人口需求4亿方，(2)城市居住人口需求7亿方，(3)现有住宅存量150-160亿方，按照1/70计算折旧，存量折旧约2亿方，综上，每年的住宅需求总量约13亿方，预计10年左右的时间达到。

  预计全年按揭呈现收紧趋势，下半年销售将有一定压力。最近政策对一手房成交其实并没有实质的影响，前4月市场销售都很好，虽然4月份销售环比下降，但市场活跃度并没有下降，同时，1季度按揭很松，因此，全年来看，后续政策还是收紧趋势，后续按揭收紧可能较大，下半年销售将有一定压力。

  公司要求结算和销售速度匹配，毛利率今年下降、明年有望回升。公司从去年开始结算速度加快，而后续也要求结算增速和销售增速要匹配，今年竣工增速要超30%，由此结算增速也将较高。今年的结算的毛利率仍会下降，但明年毛利率会会所回升。

  装修房略微拉低总体毛利率，但带来免费资金有助于ROE提高。装修部分的毛利率要低于开发部分，因此会拉低总体毛利率；但装修房会带来更多免费资金，并且收款早于装修1年时间，所以有利于提高ROE,如：去年公司1,300万方的销售中，按照1,000元/平米估算，装修房带来超130亿元的免费资金。

  有息负债成本虽然不低，但经营杠杆的极致运用使公司总体成本最低。

  去年年底，公司有息负债716亿元(成本约7.7%)，已售未结算金额1,437亿元(成本0%)，后者是前者的一倍，考虑到这部分客户免费资金支持，公司总体资金成本在行业当中应是最低的。

  今年拿地不需要比去年多，后续只需要拿地600万方。今年公司新开工计划1,653万方，考虑保持三年开工量以及去年年底5,400万方的未开工面积，因此今年预计只需要拿地1,600万方就够了，并不需要超过去年的2,200万方。而今年前4个月公司已经拿地1,000万方，后续只需要拿地600万方。

  维持买入评级(A及B股)

  万科秉持快周转、主打精装修及刚需产品的战略在当前市场下，获得了出色的销售数据以及优异的ROE表现；5月首周认购额达50亿元，公司的销售势头依然强劲，预计公司全年销售额达1,700亿元，同比增长超过20%；而从行业来看，在未来行业还有10年发展的前提下，并且公司的行业集中度也有望从近3%发展到国际水平的6%，我们认为公司未来的发展前景仍然广阔。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元，并维持对公司A、B股的买入评级。