金科股份：多线城市差异化布局 花园洋房引领中端市场

  报告摘要：

  重庆区域住宅龙头，项目下沉至四线城市

  公司1998年成立，致力于重庆区域住宅开发，逐渐成为重庆市住宅开发龙头企业，2007年公司开始对外扩张的步伐，先后进入四川，江苏，湖南，北京等多个城市。与其他品牌开发商最大的不同是公司项目下沉至四线城市。四线城市是品牌开发商集体忽略的地区，公司“金科”品牌作为全国知名品牌，将受到住房升级需求下消费者的青睐。

  产品线以中端花园洋房为主，辅以刚需产品提高周转

  自2003年开发第一个花园洋房产品重庆天籁城以来，公司致力于花园洋房产品的创新与改良，获得四项设计专利，被誉为“花园洋房之父”。公司多在一个项目中将花园洋房和高层以不同比例配合，花园洋房提升项目档次，提高毛利率，配合高层刚需产品提高周转。因此公司周转率一直高于一般中高端住宅开发商。

  公司是重庆市老牌房企，差异化布局避开激烈竞争

  重庆是中西部地区唯一直辖市，未来房地产市场需求巨大。而重庆作为唯一未限购的二线城市，在房产税影响有限的情况下，各大房企争先进入。公司作为重庆的老牌开发商，对当地居民的文化及偏好有更深刻的了解，在竞争中有着天然优势。公司近几年项目布局更加偏向于远离市中心的郊县地区，差异化布局占领市场，并获得成功。

  异地扩张初具规模，模仿“重庆布局”进入四线城市

  公司在重庆地区市场占有率逐渐提高，2007年开始异地扩张的步伐。目前已形成重庆地区为主，偏向中西部地区布局的全国化布局。近几年不管是收入还是新增项目建面，重庆市均占60%左右。异地扩张是公司仍然参照“重庆布局”,先进入经济较发达的二三线城市，一至两年后向周边四线城市拓展。

  投资建议：合理估值区间为19.74-22.56元，给予“强烈推荐”评级

  预计未来三年公司净利润分别为16.29亿元，20.94亿元和24.56亿元，EPS分别为1.41元，1.81元和2.12元。NAV估值15.66元。目前股价对应2013年和2014年PE分别为10倍和8倍。给予公司2013年14-16倍PE,则合理估值区间为19.74元至22.56元之间，给予“强烈推荐”评级。

  风险提示

  销售情况低于预期；调控政策再次升级等。