[贝壳研究院]保利发展控股中报:坚守核心城市,持续增强综合服务能力

2020-08-25 15:43:43来源:贝壳研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-08-25
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:贝壳研究院


【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

  业绩表现:疫情影响部分重点城市恢复速度较慢,保利上半年房产签约金额同比下降一成,恢复速度低于全国平均水平

  2020年上半年保利实现签约金额2245.36亿元,同比减少11%,成交面积1491.8万平米,同比减少9%,计算得到签约均价15051元/平米,同比亦下降2%。疫情冲击之下,保利虽积极采取包括线上销售等手段加快推货速度,并严抓回款,但半年度签约金额累计同比仍低于全国整体水平,主要原因在于保利主要布局一二线核心城市,此次疫情影响较为严重,虽然长三角和珠三角上半年贡献金额分别提升25%和28%,尤其广州和佛山单城市贡献值超过150亿元,南京贡献金额翻倍达到100亿元,但整体看,贡献50亿级别的城市由去年同期的17个下降为今年的11个,可见部分城市恢复速度较慢,拖慢保利整体销售速度。

  财务水平:净利率同比小幅下滑,债务规模扩大带来成本上升

  保利上半年实现营业收入737.06亿元、同比增长3.6%,净利率18.07%、同比下滑0.15%。保利上半年资产负债率为77.67%,同比下降2%,略低于行业平均水平0.9个百分点。同时有息债务中,占比近七成长期借款规模以21%的速度增长,仅次于短期借款的增长速度,这使得营业成本中“偿还利息”较2019年同期增长了2.1个百分点。虽然凭借信用优势,保利的融资成本仅为4.84%,远低于行业均值,但随着债务规模的不断扩大,仍将带来财务成本的上升,一定程度上削弱企业的盈利能力。

  土地策略:把握上半年土地市场窗口期,聚焦核心城市高质量扩大土储规模

  截至今年上半年保利新增土储44宗,与去年同期持平,新增建筑面积984万平方米,同比增长19%,取地成本820亿元,同比增长54%。上半年保利在核心城市取地占比达86%,同比进一步增长7%,其更加聚焦于一二线城市取地,使得取地成本大幅提高。

  发展战略:坚持“一主两翼”,聚焦核心城市及城市群,强化综合服务能力

  保利上半年地产销售业务收入673亿元,占总收入的91.3%,房地产开发建设和销售始终是保利的核心业务,其主力开发产品仍然坚持以刚需和改善类现金流产品为主。同时,其在物管、投资和代理业务等方面持续发展,不断强化综合服务能力。其中,保利上半年投资业务收益21.06亿元,同比增长139%;物管业务收入36.01亿元,同比增长27.6% 。

 融资新规影响:保利年中有息负债规模增长压线网传融资新规,其债务结构仍需优化

  结合保利2020年中期财务数据,按照网传行业融资新规方式统计,第一项剔除预收款后的资产负债率,保利2020年中期数据约为78%,超过假定标准70%的阈值标准;第二项净负债率约为74%,低于100%的阈值标准;第三项当期短债比约为1.96倍,优于1倍的标准。如果网传规则为真,则保利一项指标超出阈值,有息负债规模年增速不得超过10%。2020年上半年保利有息债务规模同比增长10.08%,已经达到临界值,将促使保利进一步优化其债务结构。

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