[克而瑞]金辉控股:净利同比增长42%,三条红线转绿

房玲、陈家凤2021-04-08 14:34:05来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-08
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读

  金辉递交上市首份年报,坚持聚焦与深耕战略,单城产能36亿元,TOP5重仓城市土储贡献近五成,土储权益比78%,结转速度加快,“三条红线”成功迈入绿档。

  【深耕核心城市圈,单城产能36亿元】2020年金辉实现销售金额972.01亿元,销售面积692.04万平,相较于2019年克而瑞销售排行榜的金辉销售数据,分别同比增长9.39%和12.09%,增速基本与同期TOP50齐平。金辉聚焦的“六大区域”中,长三角贡献最大,销售额占比超25%,而西南和华中销售额贡献占比不足10%,其余区域销售贡献相对均衡。金辉长期深耕核心城市群,2020年实现单城市产能36亿元,以二线城市为主,TOP10城市的销售额占比72.82%。

  【土储权益比78%,前五重仓城市土储贡献近五成】2020年金辉拿地态度相对积极,拿地建面权益比83.14%,拿地销售面积比0.62;截至2020年底,总土地储备建面3072.74万平,按面积计,土储权益比达78.26%,可保障未来3-4年的发展需求,仍需在杠杆可控的情况下把握拿地时机积极拓储。土储结构上,金辉“六大区域”分别相对均匀,西北土储量最大(占比23.25%),而其余五大区域土储建面分布处于10%-18%;城市能级上,金辉一二线土储建面占比近七成,叠加前五重仓城市土储建面贡献47%,未来项目去化压力较小。 

  【结转收入同比增长37%,净利润大幅增长42%】受益于结转速度加快,2020年金辉结转收入同比大幅增长34.3%至343.8亿元,而当期预收账款对结算收入的覆盖倍数2.01,为后续结算速度提供有效保障。报告期内,金辉实现毛利润同比增长36.2%至77.1亿元,净利润同比大幅增长42%至38.2亿元,毛利率22.1%,净利率11%,净利指标优于毛利得益于合联营业绩贡献以及销管费用的良好管控。 

  【非标占比下滑,“三条红线”指标成功迈入绿档】2020年金辉有息负债同比小幅增加9.58%至537.74亿元,融资结构偏向改善,非标占比显著下滑至13.5%,加权融资成本改善至7.47%,处民营房企适中水平。金辉“三条红线”指标成功达至绿档,除期内净负债规模显著下降外,也得益于成功IPO增厚权益。

  01销 售

  深耕核心城市圈

  单城产能36亿元

  2020年全年金辉实现全口径合同销售金额972.01亿元,合同销售面积692.04万平,相较于2019年克而瑞销售排行榜公布的金辉全口径销售数据,分别同比增长9.39%和12.09%,增速虽较前期有所放缓,但基本与同期TOP50房企的平均销售增速齐平(金额+11.81%;面积+11.04%)。

1

  从销售金额的区域分布来看,金辉聚焦环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北“六大区域”的全国化布局,其中长三角贡献最大,销售金额占比25.72%,西南和华中销售金额贡献度不足10%,而其余华南、环渤海和西北销售金额占比分别20.77%、19.79%和15.94%,其余区域销售贡献相对均衡。

  从销售金额的城市能级来看,主要来源于二线城市(占比75.56%),其中西安和福州贡献最大,2020年均实现单城销售金额破百亿。金辉控股重视核心城市群的深耕战略,2020年单城市产能36亿元,其中合约销售额贡献TOP10城市占比72.82%,TOP5城市占比47.41%。深耕核心城市群策略为金辉提高局部市场份额的同时,也需警惕局部市场和政策变动加剧风险的可能。

2

  02投 资

  土储权益比78%

  前五重仓城市土储贡献近五成

  2020年金辉总获取35块,规划建筑面积430.1万平,支付的权益土地款183.29亿元,权益建面357.6万平,拿地建面权益比83.14%,超过同梯队多数房企。2020年金辉拿地销售面积比0.62,仍维持相对积极的投资策略。

  拿地成本方面,金辉以公开拿地为主,2020年新增土储均价(权益口径)5126元/平,占当期销售均价的36%,后期盈利空间可观,未来仍需不断拓展收并购、旧改和产业勾地等多元拿地方式,以此控制土地成本和平衡22城集中供地政策风险。拿地结构上,金辉聚焦省会及核心城市群,覆盖15个强二线重点城市,区域上以长三角和大湾区为重点布局。

  截至2020年底,金辉的总土地储备建面3072.74万平,权益土储建面2404.78万平,按面积计,土储权益比达78.26%,高权益比为后续权益销售和权益利润的释放提供保证。金辉的土地储备可保障未来3-4年的发展需求,仍需在杠杆可控的情况下把握拿地时机积极拓储。

  从结构来看,金辉聚焦“六大区域”的全国化布局,区域上西北土储量最大,土储建面占比23.25%,其中94%的西北土储都集中于西安,而其余华南、环渤海、长三角、华中和西南的土储建面占比分别为18.2%、17.42%、15.55%、15.4%和10.15%,土储分布相对均衡。城市能级方面,金辉偏向选择省会及周边具备潜力的核心三线城市群,于一线、二线和三四线的土储建面占比分别为1.11%、66.27%和32.62%,高能级城市占比近七成,叠加前五重仓城市(西安、重庆、武汉、福清和福州)土储建面贡献47%,且均为需求韧性较足的核心城市,未来项目去化压力较小。

3

  03盈 利

  结转收入同比增长37%

  净利润大幅增长42%

  2020年金辉实现营业总收入348.8亿元,同比提升34.3%,其中99%均由房地产开发贡献,期内实现地产开发结转收入343.8亿元,同比大幅增长37.32%,得益于期内结转速度开始加速,2020年结转面积同比增长43.6%至255.65万方。截至2020年底,金辉预收账款690.87亿元,较期初增长21.88%,预收/结转收入覆盖倍数较期初小幅下滑至2.01,仍高于多数可比房企,为后续结算速度提供保障。

  盈利能力来看,2020年金辉实现毛利润同比增长36.2%至77.1亿元,净利润同比大幅增长42%至38.2亿元,归母净利润31.3亿元,同比增速24.7%,盈利增速可观主要得益于期内结转速度增加所致。从利润率来看,2020年金辉实现综合毛利率同比微增0.3pct至22.1%,但较2017年仍呈现下滑趋势,主要受限价项目陆续进入结转阶段所致;实现净利率同比微增0.6pct至11%,净利率增幅略优于毛利率,主要得益于合联营业绩贡献以及销管费用的良好管控,其中2020年实现合联营收入同比增长83.51%至8.1亿元,占除税前溢价12.39%,同比增加2.73pct。

4

  04偿 债

  非标占比下滑

  “三条红线”指标成功迈入绿档

  至2020年底金辉有息负债537.74亿元,同比小幅增加9.58%,净有息负债同比显著减少23.8%至271.83亿元。2020年金辉维持债务规模适度增长的同时,凭借成功登陆港交所,对传统融资渠道的议价能力提升,减少对高息信托借款的依赖。从融资渠道来看,截至2020年底,以信托为主的其他借款余额占比13.5%,同比减少19.6pct,而低息银行贷款占比同比增加17.7pct至52.7%,融资渠道结构持续优化,期末加权融资利率7.47%,较期初减少0.29pct,处民营房企适中水平。

5

  至2020年底金辉“三条红线”指标成功达至绿档,实现现金短债比1.38,剔除受限现金后的现金短债比1.1,净负债率较期初减少91.6pct75.3%,剔除预收后的资产负债率69%,刚过70%的政策红线。金辉“三条红线”指标均已迈入绿档房企,除期内净负债规模显著下滑,还与成功IPO增厚归母权益等因素有关。

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7

企业信用
统一社会信用代码:91350000611335221C
统一社会信用代码:91110000782504544H
统一社会信用代码:91440101741884392G
专 题
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