[中银国际]房地产行业：2012收官 2013可期

  盘点2012年房地产行业数据，商品房销售均价的涨幅和投资增速均超年初预期，行业的快速复苏势头得到反复验证，目前来看，2013年在良好的资金供应的支持下，房地产行业仍有望维持2012年以来的回升趋势，但鉴于部分一、二线城市房价在短期供应不足预期下出现明显上涨，预计3、4月份起，区域调控力度将进一步加大，房价平稳仍是新一届政府执政目标中的重要一环。短期看，地产板块将在万科复牌的带动下完成10月以来的估值恢复性行情，此后预计在区域分化之下，特定个股超预期的销售表现及由此导致的盈利预期调整将是后续行情的主要推动力。

  支撑评级的要点

  1-12月，房地产投资同比增长16.2%，增速比1-11月回落0.5个百分点；1-12月商品房新开工面积和土地购置面积分别同比下降7.3%和19.5%，较1-11月降幅扩大0.1和4.7个百分点。房地产开发景气指数较上月回落了0.12个百分点。12月先行指标如土地购置、新开工面积增长率及整体投资数据均小幅回落。

  1-12月，商品房销售面积111,304万平方米，同比增长1.8%，增速较1-11月回落0.6个百分点；商品房销售额64,456亿元，同比增长10%，增速比1-11月提高0.9个百分点，达全年最高；显示12年年末延续了4季度以来旺盛的需求，原因在于银行信贷相对宽松、房价回升预期有所升温。

  1-12月，资金来源同比增长12.7%，同比增速在5个月回升后于12月回落1.4个百分点，除利用外资以外，国内贷款、自筹资金、按揭贷款、定金等增速均有所下滑，房地产资金状况仍然良好。

  12月地方政府推地及成交均保持大量，一线城市尤其明显。12月份25个城市的单月土地成交面积11,091万平方米，环比上升60.3%，同比上升34.4%，创下11年以来新高；成交均价方面，25个城市土地成交均价连续两月创全年新高，城市溢价率升至全年次高水平。但全年全国土地购置面积仍然同比下滑19.5%。

  12月，统计局数据1-12月全国商品房销售均价5,791元/平方米，同比增速7.7%，较1-11月上升1.1个百分点，创全年新高。70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。

  环比上涨的城市个数较11月增加1个，同比上涨的城市个数较11月增加25个。目前市场对于房价上涨的预期增强，不排除3月份起政策微调。

  12月房地产政策主要集中在土地政策方面：国土部要求逐级更新汇总全国范围内城镇各类土地面积及土地利用状况，并在北京、上海等多地调研工矿企业存量用地入市和农村集体用地局部有条件入市情况；另外也将于近期建立房地产大型企业和大地块跟踪督查制度；我们认为2013年土地制度改革有望加强，方向主要为稳地价和释放存量供应。

  投资评级和建议

  2012年房地产先抑后扬，基本面呈复苏态势，价格全面回升，核心一二线城市房价上涨压力加大，众多三四线城市的过度供应仍需要长时间消化；展望2013年，我们认为行业资金面持续改善态势将得到继续，投资增速随之提高至17-18%，销售面积和销售额的同比增速预计达到5%和11.5%，全年主流公司盈利预测和板块估值重心平稳提升应可期待。短期看，万科复牌将带动主流地产公司再上层楼，我们认为10-12倍2013年市盈率为一个平衡的估值区间，此后板块将稳定在这一区间等待政策预期的明朗化。