[中原地产]以差别化政策深化楼市调控 鼓励七折利率优惠

2013-02-01 10:07:58

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-02-01
  • 报告类型:专题报告
  • 发布机构:中原地产

  近来房地产市场量价齐升,尽管地方“两会”不断传出延续调控政策的信息,但市场仍然存在明显看涨心理。分析人士认为,房地产调控应采取进一步措施,在坚持现有调控方向和手段基础上有所深化,通过信贷、税收、土地等方面的差别化手段来调控市场,抑制房价过快上涨。在一些房价快速上涨、投机氛围浓厚的地 区,应该研究取消对投机性购房者的贷款。

去年6月以来,全国70个大中城市新建商品住宅平均价格已连续7个月环比上涨,并在一线城市带动下,涨幅连续三个月扩大。与此同时,部分二三线城市借发展 经济之名大肆圈地造城,市场供应远超当地消化能力,形成相当数量的“空城”。因此,针对不同地区的市场形态,有必要推出差别化的调控政策。

  首先,在土地供应方面,应采取切实手段,督促一线城市加大土地供应力度,并促进已供土地的开发,尽快形成市场供应。在部分供应过剩的二三线城市,对透支性卖地应予以制止。地方政府需根据当地的市场容量、市场潜力等,有计划、有步骤地实施土地供应,避免土地供应过剩。

  其次,在税费政策方面,普通住房与非普通住房交易、五年以上与五年以内的二手房交易,严格执行差别化税费政策。对于个别房价上涨过快的热点城市,具 备房产税推进条件的,可纳入房产税试点范围中。开征保有环节的税收,不仅有助于增加市场供应,其释放出的打击投机需求信号,对市场预期的影响同样明显。

  与上述两项手段相比,对需求端的管控政策更有必要。第一,一线城市和部分热点城市应严格执行住房限购政策,严厉打击违规获取购房资格行为,以确保对 投机投资需求的持续抑制。对于城镇化潜力较大、住房供应充足的城市来说,可引导合理住房需求的释放,勿使购房资格成为推进城镇化的障碍。

  第二,差别化信贷政策应继续坚持和细化。货币宽松特别是住房信贷政策宽松是房价上涨的催化剂。在货币供应创出新高,未来通胀预期升温的背景下,金融机构须严格执行差别化信贷政策,继续抑制投机投资性购房。

  同时,为促进合理购房需求的释放,在具体执行层面,差别化信贷政策有必要进一步细化。对于以自住需求为主的首套房购房者,可恢复至此前的优惠水平,即鼓励商业银行给予七折利率优惠,也可以考虑将首付比例降至20%。

  在二套房购房者中,同样有为数不少的改善型需求。为扩大对合理自住需求的支持范围,可将二套房认定标准由此前“认房又认贷”,调整为“认房不认贷”。同时,还可明确合理的人均住房标准,对低于该标准的二套房购房者,给予一定政策支持。

  对于二套房交易中的投机性购房者,则应该继续执行最低首付6成、利率上浮10%的规定,允许商业银行根据所在地区房价、风险及流动性情况制定差异化 授信政策。对于房价快速上涨、投机氛围浓厚的地区,可研究取消对投机性购房者的信贷支持。对于三套房停贷的规定,则仍有坚持的必要。

  楼市调控“新国八条”出台已有两年时间,房地产市场在经历一度低迷后又有抬头趋势。而“一刀切”的调控政策虽易于执行,但有悖公平。因此,对政策的 细化和差别化处理不仅符合市场新形势的要求,也是使政策趋于合理化的必经步骤。岁末年初的时间节点,无疑是进行政策调整的最佳时机。

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