[世联地产]新执行细则强化原有政策

  经历了2012年的暖冬，房地产走到了2013年春天。过去的一年，房地产冬天里的温度有点偏高，也让市场对今年的春天充满了期待；但政策寒流袭来，瞬间冷却了市场中已接近沸点的血液。

  寒流来势汹汹，但来的并不意外。2010年“国十条”出台到现在，市场和政策已经经历了几轮博弈，无奈结局总将政府置于尴尬的境地，篮子中的储备政策逐一落地。2012年，房地产经历了一轮反弹，至今势头不见丝毫减弱。蛇年伊始，市场有太多理由期待暖春，但也有太多理由再度领受预料中的政策寒流。

  并不意外的，还有新政策的执行细则。限购、限贷、限价，是本轮房地产调控的基石。2013年3月1日，新的执行细则继续从力度和范围这两个方向强化原有政策。

  限购政策方面，强化措施主要包括：扩大限购范围、增加限购城市、提高限购标准、强化处罚机制。目前各城市限购标准不一，执行情况更是千差万别。限购强化措施出台后，有望在更大程度上统一各城市的限购标准，提高政策执行力度。之前限购标准宽松的城市，如长沙、贵阳等，如果限购标准向国务院要求看齐，则限购政策的效力将大幅提高，对市场的影响不容小觑。之前严格执行限购的城市，如深圳，只能通过提高限购标准(如将社保和纳税年限提高至两年)来强化政策效力了。增加限购城市方面，目前来看，房价上涨压力主要集中在已限购的一二线城市，符合“房价上涨过快且尚未限购”标准的城市极少，因此新增限购城市的数量预计极其有限。

  限贷政策的调整仅限于第二套房贷款，目前市场主流的首次购房客户不会受到影响。与首次购房客户相似，二次购房客户多数仍属自住客户，同样是合理的住房需求，政府不可能再出重手打压。本次出台的新政，政府将二套房收紧的权力交给了央行的分支机构，并未强制要求全面收紧。预计不会有太多央行分支机构出手收紧二套房贷款，且以现有的二套房贷款标准，持续收紧的空间有限。总体而言，新政中的限贷政策影响将小于限购政策。

  限价政策可视为所有政策失败后，实现房价调控目标的最后政策保障。由于限价目标的弹性较大，地方政府一般倾向于设定较高的价格标准，预留较大的回旋余地。本次新政对限价和责任追究的表述较为严厉，近期新政刚刚落地尚未产生作用，房价上涨趋势依旧，地方政府迫于压力，或将在预售和备案环节设置较高的价格门槛，直接打压成交价格。如果其他政策产生作用，并导致市场步入下行通道，则限价政策自动失效。但如果其他规定政策均已被执行但房价控制目标依然难以达成时，为避免被约谈，地方政府可能会突然出台严厉的房价控制目标。

  强化原有的“三限”政策，是本次新政的重要内容。除此之外的新内容，则表明了房地产调控方式已经开始转变。

  一、强化征收个人住房所得税，统一按照增值部分的20%征收。高额的交易税费，直接推高了二手房的实际价格，也将迫使部分二手房买家转入一手市场，二手房成交量或将出现明显的下降；二手房的卖方，虽然可以转移一定的税负，但因为税费额度过高难以完全转移，可能面临住房实收价格降低的局面；如果市场下行，买房议价能力增强，实收价格的降幅更大。因此，想通过“卖旧买旧”实现居住升级梦想的购房者，可能成为新税收政策的最大受害者。

  二、加快推进扩大个人住房房产税试点范围。目前为止，政府尚未给出新增试点城市的任何选择标准，对征收范围和税率等问题也仅有模糊的表态，判断房产税效力的两个核心指标：征税范围和税率，目前仍然难以猜测；而且房产税的开征，目前仍然面临诸多阻力。本次新政提出要扩大试点城市范围，预计将会有一批城市进入试点名单，部分存量房也可能被征税房产税，但税率总体而言预计将处于较低水平，而且绝对不会波及居民的基本生活用房。

  三、地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障的范围。这是中央政府第一次明确提出类似要求，打破了保障房的户籍歧视，有助于外来人口融入城市，与中央政府现在大力提倡的“城镇化”不谋而合。保障房建设和分配制度方面，短期内难以取得重大突破，其对市场正面影响力的发挥，仍然有遥远的路要走。

  四、确保土地供应并优先安排中小户型为主的房地产项目贷款。增加供给是抑制房价上涨最好的工具，但影响供应的因素较多，政府缺少有效的政策工具引导市场增加供应。之前的促进供应的政策主要包括督促地方政府积极出让土地，同时打击开发商的囤地行为等，但多流于形式并未产生真正的影响力，本次新政再度重申此类政策，效果如何依赖地方政府的执行力度。要求银行优先支持中小户型项目开发贷款，也表明政府开始用经济的手段引导市场供应结构调整。

  综上所述，新“国五条”不新，但是“限购、限贷、限价”为代表的房地产调控政策获得了空前的强化，政策的效力已基本发挥到了极致。为避免政策的“强弩之末”效应，政府在强化原有政策的同时，也在探索新的调控方式，如房产税。新的调控方式着眼长远，但短期影响有限，行政性的手段，仍然是获取短期理想调控成果的关键。

  新政细则落地，有如扬汤止沸。让我们担心的是市场预期转向，尤其是二手房市场存在的下滑，其情绪波及一手房市场，从而导致购房者可能重新陷入观望的状态，带来市场短暂沉寂，成交量下滑在所难免。政策当头，似乎永无止境，但在政策的夹缝中，市场总能展现出其强韧的力量。

【撰写 世联地产市场研究部】