[中原地产]“国五条”细则落地 “限购”升级个税从严

  新年以来，多地楼市呈现淡季不淡，量涨价升的景象。为加强调控和稳定市场，“国五条”于2月20日应运而生。时隔一周，3月1日晚调控细则落地，主 要涉及房价控制目标、限购政策的执行、二手房个税征收、土地供应管理以及市场监管等方面。上周，新房市场和二手房市场均出现了节后反弹的迹象，北京近期在 土地市场则迎来了一轮成交高峰。但在“国五条”细则的影响下，未来市场回升势头势必受阻。

  新细则延续抑制需求  增供应举措略显乏力

  上周五晚，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》即“国五条”细则，细则的出台将对市场产生影响，但具体效果仍有待后续地方政策的出 台及执行。首先，本次细则提出“限购”区域应覆盖城市全部行政区域或将引发限购升级。据中原监测，2011年底出台限购的46城市中有29个城市如广州、 杭州、大连等均是执行局部区域限购。其次，针对二手房交易产生的个人所得税从严按照20%计征，将大大加重二手住宅的交易成本，二手房市场成交量必将受 挫。再者，针对二套房贷政策本次细则提出了指导性意见，给地方和银行留出了操作空间。一些二线城市也开始提高了公积金贷款的门槛。预计在“限购”、个税及 信贷收紧等多方面因素的影响下，市场成交尤其是二手房市场将受影响。

  然而，细则在增加住宅供应层面略显乏力。一方面，细则提出2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，但根据对历年土地市场的监测 数据显示，各地土地供应计划不能如期完成已成常态，因此，如何保障土地供应计划落实仍是关键。另一方面，细则提出要建立中小套型普通商品住房建设项目行政 审批快速通道，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，但仍需各地细化相关政策保障有效供应的上 市。同时，细则提出的银行业金融机构优先支持中小套型住房开发贷款需求，其中则亦存在一定的操作空间。因此，就供应而言，本次细则仍较为宏观，后市能否形 成有效供应仍有待地方细则的出台及执行。

  节后市场成交又反弹  房企活跃购地仍持续

  据中原监测数据显示，54个重点城市2月新房成交面积共计1522.47万平方米，环比1月骤减42.5%，但同去年春节所在的1月相比则大增 90.6%。值得注意的是，虽然此次2月成交面积环比跌幅明显，但新增供应面积环比下降更为显著，降幅超过6成。纵观2月，在经历春节期间的交易低谷后， 节后反弹迅速。临近2月末，日成交量已恢复至1月的正常水平。二手房市场同样呈现回升态势。从盘源、客源的恢复情况来看，目前二手市场仍处于卖方市场，而 中原经理人指数的上升也显示出对后市看好的信心依然较强。但是，随着“国五条”细则中关于二手房个人所得税从严征收措施的发布，二手房交易的“窗口”效应 或将使近期二手房出现集中过户交易现象，然而“窗口期”之后，市场成交或将出现休克。

  近期的土地市场，在销售市场回暖的带动下，房企购地呈现活跃态势。上周，北京迎来了新一轮土地成交高峰，共有15宗土地集中成交，14宗为居住用 地，其中房山长阳地块被北京万科联合体以11.08亿元购得。至此，北京市前两个月出让金已达到去年全年的7成有余。2月全月，中原监测的重点城市土地供 应面积同1月相比基本持平，成交面积则出现15%的增加。标杆房企购地持续积极，2月共计权益购地共计116.09亿，与1月相近。其中绿地集团近来在土 地市场频繁出手，今年计划土地储备金额为800亿元左右，较去年大幅提升1.5倍，拿地策略亦重回一、二线城市。但面对“国五条”新细则的出台，房企的发 展战略或将会出现新的调整。