[申银万国]国五条细则延续调控格局 关注企业盈利增长

  3月1日晚，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对2月20日发布的国五条进行了细化，提出房价问责、抑制投机投资购房、增加住房供给、落实保障安居工程、加强市场监管和建立长效机制等6点。

  评论：l和国五条相比，主要细化了四点：1)要求各直辖市、计划单列市和省会城市在一季度公布本地区年度新建商品住房价格控制目标；2)要求地方从严执行限购政策，且限购区域应覆盖城市全部行政区域；3)对二套房的差别化信贷政策权限有所下放：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；4)对二手房转让个人所得税征管趋严：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

  我们认为，此次调控的细则的提法基本都在既定的范围之内，未来需要观察地方细则的执行力度和地方的态度。我们认为严格执行的区域仅在一线城市的概率较大，导致一线城市二手市场交易量将明显下降，但对整体量价影响有限。若政策执行力度特别严格，且后续政策不断推出，对于市场的预期干扰会相较明显，交易量、开工量和投资都会存在一定下调的压力，但整体来看，很难改变房价上涨的趋势。

  若执行相对宽松，地方政府基于现有的房价情况，差异化调控市场，仅一线城市大幅收紧，则整体对于交易量的影响幅度有限，且后续随着观望情绪的消除，有望逐步回升。我们认为第二种情况出现的概率较大。因此，现有政策对于交易量和价格的影响有限，二手成交比重较高的一线城市，二手交易将出现明显的下滑，由于市场整体供需格局难以发生改变，一手市场价格上涨的趋势不会发生改变；而二线城市，二手整体的成交比例相对有限，此政策对于投资者心理层面产生的影响需要观察，但是只要信贷整体不发生大的变化，且上半年供需格局明显有利于卖方的情况下，交易量整体影响的幅度非常有限。

  短期股价会有压力，中期依旧看好，等待下一个周期起来，配置行业龙头和优质二线股。我们认为，由于政策略超预期，特别是对于20%的二手交易税费严格执行的提及，以及政府对于房价调控思路和方式的延续，使得投资者对于未来不确定引发担忧，从而对短期的股价形成压力。中期来看，若政策严格执行且未来其他政策不断加码和出台，那么行业供需格局均会受到冲击，投资者需要等待下一个小周期的起来；若交易量影响有限，投资者心理层面会陷入过去2年的政策和基本面的博弈格局，考虑政策的边际效用的减弱以及当前的股价水平，我们认为，市场整体的表现将好于2010年。而从目前股价水平来看，一线地产股的2013年PE不到8倍，处于历史低位水平，而从龙头来看，中期增长和行业集中度提升的格局并没有发生改变。配置建议上，优选政策受损幅度较小的主流产品定位、刚需城市布局的开发商，如万科、保利、招商以及华夏幸福、荣盛发展、金科等。