[国泰君安]17号文强调推动有效供给 长期利好

  目前市场对17号文出台后的行业基本面走势颇为担忧，认为其严厉措施可能导致需求萎缩，重伤刚需。我们认为市场不应过度聚焦从严征收个税等条例，而忽视17号文中多条颇有新意和成效的旨在增加供给、满足合理自住需求的政策。17号文另一核心在于推动市场有效供给快速形成，长期利好行业健康发展。

  在强调增加土地供给之余，首次提出将开竣工时间等作为土地出让依据，有利于土地供应切实形成有效住房供给。与过政策相比，17号文首次提出将开竣工时间、住房建设套数、套型建筑面积、设施条件等作为土地出让依据，并纳入出让合同。我们认为特别是将开竣工时间纳入备案的条例将明确地产项目开发周期，督促开发商按合约建设施工，推进有效供给的尽快形成。我们认为，由于开竣工时间等成为拿地依据之一，高周转龙头开发商管控出色且具备高周转能力，拿地时将可获取相对成本优势，利好明显。

  在强调支持中小套型商品房项目建设臵之余，首次提到对以中小户型为主的项目提供差别化信贷支持。虽然历年调控均强调加快中低价位、中小户型商品房建设，但17号首次提出对中小套型住房套数达到项目开发总套数70%以上项目优先支持其开发贷需求，此举操作性较强且对开发商项目类型选择有明显引导作用。我们认为，万科、保利等龙头现有产品结构以中小户型普通住宅为主、且具备丰富中小户型项目开发技术和经验，有助于其在未来竞争中获取融资优势。

  在继续强调打击囤地政策之余，首次细化了相关打击措施并明确了各部委的职能定位，并明确囤地公司禁买地、停贷、停信托、停上市/融资/重组。17号文明确提出对捂地行为相关部委要建立联动机制，其中国土资源部禁止其参与土地竞拍，金融机构禁止提供资金支持，证券监管部门暂停批准其资本运作，银行业监管部门禁止其信托融资。我们认为，通过细化各部委的职责和措施，打击囤地政策将更具备可操作性，有助于闲臵土地推向市场并形成有效供给。

  我们认为，地产调控的目的是在于居者有其屋，减少普通老百姓的购房成本是地产调控的最终意义。而除了打击投机需求，增大住房供给是减少购房成本的又一重要途径，也在17号文中获得体现。

  继续维持1月以来对地产板块谨慎的观点，短期板块仍将承受压力。

  但此次调整更有利于年内或中期以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会，我们认为符合加大供给政策导向的龙头开发商在未来拿地和融资竞争中的比较优势将更加巩固。此次政策有利于销量回落、价格平稳，降低进一步政策的压力，中期迎来趋势性投资机会加大。