[中原地产]政策窗口效应凸显 二手住宅成交井喷

  在调控细则出台后的首周，社会各界争议不断。对此，住建部进行了解读，尤其对于个税征收更改进行详解，表示备受关注的“个人转让住房严格征收差额 20%的个人所得税”对于改善性需求有一定的优惠，可达到“支持合理住房需求，抑制投机性需求”的目的。而受政策末班车影响， “窗口期”效应凸显，各地二手房市场更现恐慌性交易，成交量井喷。

  二手成交井喷  市场恐慌情绪骤增

  调控细则出台后首周，为规避个人所得税的增加，二手成交上升幅度显著增加，成交量出现井喷。上周，中原监测的6大城市二手住宅成交面积约为301万 平方米，占2012年以来月度成交最高值的5成多，创2012年以来的周成交量新高，环比上升约71%。分城市来看，除成都外，北京、上海、广州、深圳、 天津等城市单周成交量均创2012年以来新高。但据反映市场预期的中原经理指数显示，“国五条”细则出台后，沪穗深三城市的中原经理指数全线下跌，这预示 着3月份主要城市二手住宅的价格涨势将有所放缓。

  上周，住建部亦对“国五条”细则进行了解读，尤其对备受关注的个人所得税对于改善性需求的影响进行说明。住建部表示将继续执行“对出售自有住房，并 计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退 还纳税保证金”的税收规定。同时，对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个税。根据这一导向，预计后续各地方细则或将针对首套置 业、改善性自住需求及投资投机性需求进行区别对待。

  新房成交平稳   土地市场冷热不一

  目前看来，“国五条”细则的出台对新房市场尚未产生很大影响，新房市场成交稳定。3月前7天，中原监测的54个城市新建住宅成交面积约629万平方 米，环比上升约12%，较1月平均水平上升约5%。供应方面，由于各地调控细则尚未公布，开发商仍以观望为主，部分城市楼盘出现延期开盘现象。整体来看， 虽然开发商库存压力仍较大，但供应维持低位。预计在各地细则公布后，开发商或将调整推盘进度、销售目标及项目定价。

  由于上周到期地块较少，各地土地市场相对平淡。但是在“国五条”细则出台后的首个土地交易日，各城市反应不一。上周，上海、苏州土地市场相对较为活 跃，其中上海以总价1.68亿元、溢价率30%成交青浦区一宗商办地块。苏州到期16宗经营性用地全部成交，其中9宗以不同程度的溢价率成交，总成交额高 达75亿元。但杭州土地市场则由活跃转向平淡，上周4宗经营性用地均接近底价成交。同时，由于前期土地供应的减少，3月份到期经营性用地面积环比大幅下降 约43%，预计3月份土地市场将转为平淡。