国泰君安：一级开发项目资本市场融资或将率先开闸

  摘要：

  一级开发项目资本市场融资或将率先开闸。5月16日，万方发展公告重大资产重组方案：1)以3.93 元向四名交易方增发约6.1 亿股，购买儋州滨海新区、秦皇岛、张家口、廊坊、延边五个一级开发项目股权，共4.6 万亩土地；2)以3.54元，向不超过10 名其他特定投资者，非公开发行募资8亿。

  我们判断：

  1)此次资产重组方案为上市公司独立行为，证监会能否审核通过仍存不确定性；

  2)我们预计，此次万方发展资产重组方案在证监会层面政策障碍相对较小。①万方发展已于2012 年将二级开发项目完全剥离，2013 年经上市公司协会核准，其所属行业变更为“批发业”，目前主营业务为土地一级整理、贸易等业务。

  此次购买资产全部为一级开发项目；②对于主业非地产的公司，如果增发注入非二级开发项目，而是一级开发项目或针对一级开发的现金融资，我们判断，在证监会层面的政策障碍小。

  3)近期融资对二级住宅开发放开的可能性不大，建议关注融资对一级开发以及多元业务公司非房业务放松的进展，如若放开，华侨城A、建发股份、中南建设等多元化公司以及廊坊发展、铁岭新城等一级开发商有望受益。

  4)较股权融资，我们认为债权融资更为可能较早放开。目前对于涉房企业的债权融资已经在逐步有所松动。

  5)融资放开对于增大供应将起到明显作用，当然也会推高地价。因此对于融资可能仍存在不确定和试探的态度。

  较1季度行业谨慎观点，我们2 季度观点谨慎偏乐观。逢调整建议战略性配置目前2013 年8-9 倍左右PE 龙头公司：如金地集团、华侨城、招商地产、保利地产、荣盛发展、冠城大通、中南建设、中天城投、苏宁环球、阳光城等优质公司。