[中房研协]2014房地产信贷研究

2014-04-18 10:29:58

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-04-18
  • 报告类型:专题报告
  • 发布机构:中房研协

  一、信贷建议

  根据央行下发的2014年信贷政策指导意见,对于房贷政策明确提出要积极满足居民家庭首套房自住购房的贷款需求,继续支持符合条件的中小套型普通商品住房项目建设,加强房地产贷款管理,扎实做好保障房建设和棚户区改造的金融支持和服务工作。基本延续了2013年的思路。

  (一)积极进入类信贷政策建议

  一是信贷资金要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,首付比例不高于三成;在基准利率之内根据风险原则合理定价,最低可享受85折优惠。

  二是信贷资金要重点支持一线城市、热点二线城市首套置业贷款需求。

  三是信贷资金要积极支持优势房地产企业普通商品住宅的建设或开发,特别是对综合实力雄厚、资质良好(AA以上)、有市场信誉(二级开发资质以上)、具备多元化融资渠道的超大型房企开发的中低价位、高品质、中小户型(占比超70%)商品住宅项目要给予优先贷款保证。

  (二)适度进入类信贷政策建议

  一是信贷资金要按照财务可持续原则,支持政府主导的、以公租房为主的保障性安居工程建设,在规模和利率上对保障房贷款予以倾斜。积极向符合条件的煤矿和林场工矿棚户区改造项目提供贷款支持。大力支持“城中村”改造,拓宽旧城改造融资渠道,提升城市价值。对于政府投资建设的公共租赁住房项目,凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的,应给予信贷支持。

  二是适度放宽保障房建设贷款的准入门槛。建议银行积极研究“以四函代四证”、“银行先受理审批、四证齐全再放款”、“公租房等保障房以划拨土地向银行抵押”等办法的可行性,在确保不给银行带来风险的前提下,满足保障房建设的阶段性资金需求。

  三是信贷资金要适度支持首次改善性需求。

  四是信贷资金要适度支持城镇化快速发展地区的商品住宅市场的发展,尤其是加强与地方政府的合作,支持大型房地产企业在三四线城市的扩张以及地方优质房地产项目的建设。

  五是信贷资金根据未来房地产业发展的趋势,适度进入养老地产、旅游地产和工业地产(产业地产)等新兴细分领域。

  六是信贷资金要适度支持在养老资源、旅游资源以及经济发展潜力较大的区域。

  七是适度支持房地产企业或项目股权的并购贷款,适度支持持有优质物业的大型房地产企业,适度关注房地产信托、房地产私募基金与银行贷款产品的衔接与组合。

  (三)维持类信贷政策建议

  一是强化“二套房”差别化住房信贷政策,切实抑制投资、投机性需求。二是维持个人商业用房购房贷款现有政策,主要支持用于自用的商用房,不支持用于投资出租的商用房。三是维持以“商住两用房”贷款首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

  (四)限制进入类信贷政策建议

  一是限制进入对非普通住宅类项目的开发贷款。对大 户型、大面积、高档商品房、别墅等项目以及开发企业在信贷上予以适当限制。二是适当限制进入商业地产领域的开发贷款,适当提高商业项目资本金比例要求。三 是审慎进入三四线城市的商业项目开发贷款,谨慎进入经济相对落后的三四线城市商品房项目开发贷款。四是对商品房空置量大、负债率高、经营模式单一的房地产 开发企业,要严格限制审批新增房地产开发贷款并重点监控。五是审慎发放对政府土地储备机构贷款。六是限制对外资投资房地产领域的信贷投放。

  (五)退出类信贷政策建议

  一是严禁向有违法违规行为的房地产企业或项目发放贷款,严禁向不符合贷款准入条件的企业发放贷款。二是严禁向项目资本金不足(比例达不到35%)、 “四证”不全(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)房地产企业或项目发放贷款。三是逐步退出并禁止进入房地产市场风险 较高的三四线城市开发贷款。四是对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、炒地倒卖的房地产企业,不予发放新的贷 款,并及时收回已发放贷款。五是对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再发放新开发项目贷款和贷款展期。

2013[1]中国城市房地产市场风险排名前50位城市

排名

城市

排名

城市

排名

城市

排名

城市

排名

城市

1

陇南

11

巴中

21

白城

31

安顺

41

黑河

2

武威

12

拉萨

22

松原

32

安康

42

贵港

3

酒泉

13

商洛

23

赣州

33

阜阳

43

乐山

4

定西

14

昭通

24

榆林

34

吉安

44

遵义

5

鄂尔多斯

15

临沧

25

贺州

35

上饶

45

宜春

6

固原

16

张掖

26

河池

36

广安

46

双鸭山

7

平凉

17

天水

27

雅安

37

六安

47

丽水

8

延安

18

广元

28

邵阳

38

衢州

48

资阳

9

庆阳

19

怀化

29

忻州

39

白银

49

梅州

10

张家界

20

亳州

30

保山

40

南充

50

汕尾

资料来源:cric研究中心

  二、信贷风险提示

  新政府上任以来,对于楼市的调控也不再有新政,而是发挥市场的决定性作用,避免以往过多行政手段干预,房价越调越高,行业泡沫不断吹大。2014年初,楼市“降价潮”似乎有蔓延之势,房价出现降价同时,一些小的房企资金链也出现断裂。房企去库存降价情形下,房地产信贷融资的风险正敲响。

  (一)市场风险

  2014年 初,中国部分城市楼盘降价,舆论唱空房地产市场,房价下跌,违约风险将开始增加。目前来看,我国部分三四线城市过度开发,库存去化压力明显增加,房价下降 空间较大,一旦出现市场价格下降过分偏离其真实价值,会引起作为抵押物的房地产价格也将大幅缩水,给银行带来不小的损失。而另一部分城市的高房价已远远超 出其应有的价值,房地产泡沫一旦破灭,房价必然会急剧下跌,开发商就极有可能不能按时还款,抵押物的价值也将严重贬值,被银行拿来抵债也难以偿还,给银行 带来了巨大损失。

  今年房地产行业优胜劣汰会加剧,兼并、收购现象持续增强,中小企业面临出局危险。银行应加强贷款管理,谨防风险。

  (二)政策风险

  近几年,为了抑制房价的节节攀高,国家相继出台了各项控制房价持续增长的法律与政策。2014年李克强总理作政府工作报告提出“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”、“创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”、“针对不同城市情况分类调控,抑制投机投资性需求”。

  2014年 反腐措施进一步强化、房产税征收的步伐加快、利率升高给高杠杆的房地产开发商造成财务上的压力、城镇化步伐放慢造成需求下降等等,都可能引发房地产行业的 大幅调整。银行要准确把握国家宏观政策,认真解读针对城市分类调控地方出台的房地产政策,全面了解当地市场,避免政策性风险。

  (三)经营风险

  一是房地产开发企业负债率高隐含财务风险。目前房地产市场竞争日趋激烈,开发贷款门槛提高,开发企业资金链日趋紧张,一旦资金链出现问题,将会严重影响到企业的持续经营,导致大量不良贷款产生。

  二是开发企业资产运营能力偏弱。我国房地产市场开发规模越来越大,房屋存量也随之增加,其中也包括一部分滞销的房产。目前房屋空置率高涨,去化率较低,开发企业的运营能力直接影响盈利水平。

  三是房地产项目开发风险。房地产开发是一项很复杂 的系统工程,设计环节多、开发时间长、投资金额大、涉及部门和协作单位多。在投资决策、土地获取、项目设计、工程施工、销售和回款等环节涉及众多合作单 位,并受土地、规划、建筑、交通、环保等多个政府部门的管理,从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。房地产投资的周期一般都较长,至少都要2~3年,期间将面临着因开发周期因素致使开发成本上升,或因外部因素导致土地闲置或施工延期等其他不确定风险。

  四是劳动力原材料价格上涨风险。近些年,劳动力及水泥、沙石、刚才、玻璃、铝合金、地板等建筑装修原材料以及人力成本上涨明显。随着物价水平的不断走高,劳动力和一些原材料的价格仍将继续走高,这将直接影响房地产开发企业的建筑成本及产品价格的竞争力。

  (四)信用风险

  一是房产企业信贷风险,在目前房地产市场信息不透 明、监管欠严密的情况下,开发商为了经济利益采取不规范的开发和销售行为对进行银行和担保方恶意欺诈。这也是目前房地产金融机构和担保方面临的最大风险, 也可能是带来损失最大的风险。二是个人信贷风险,个人住房贷款是一种中长期消费信贷,具有长期性、分期偿还和不确定因素等特点,风险是逐渐积累和释放的。 目前我国对个人资信评估缺乏统一、客观的标准,银行难以对借款人的资信和收入水平变化进行充分严格即时的调查监控,造成银行放贷风险。

  (五)操作风险

  在信贷操作过程中,由于银行贷款经办人员的风险意 识薄弱,业务能力较差,在进行贷款审查时流于形式、对贷款机构和个人的资料的真实性和合法性与否审查不严格、不能正确的估算抵押物的价值、对抵押物管理不 规范;在给予企业或个人贷款时,缺乏风险预测能力。在给予房地产机构或个人办理完贷款手续后,缺乏事后的监督,任由贷款人随意花费,不能严格按照贷款时的 用途进行消费。甚至有些银行工作人员以权谋私,故意放纵、帮助贷款人骗取银行的信贷,这些情况的发生也都会加大发放贷款银行的风险。银行要改变“重营销, 轻管理”的模式,加强风险意识,制定相关规章制度管理房地产贷款操作人员行为,减少信贷内部风险。

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