[莱坊]亚洲领跑全球物业市场 人民币走向国际化

  2014年11月12日(北京)─莱坊发布《2015年全球城市报告》，该报告针对房地产业的未来趋势进行研究和分析，旨在帮助投资者规划投资策略。

  全球经济复苏为房地产业带来机遇和挑战。未来15年，全球预计新增11亿城市人口*，相当于目前印度的人口总数。在世界范围内开发更多的住宅、 商铺、写字楼和物流中心是应对这一轮人口激增的关键。就全球而言，崛起的亚太区正成为影响全球房地产市场的主力。亚洲资金正流向国际房地产市场，同时外部 投资者也争相进入亚洲市场。

  报告中提及的全球城市有以下特点：主要航空公司均有线路通航、财富500强企业必在此设立公司、著名酒店集团纷纷在此打造五星级物业，并且其通常为全球物业投资者和居住者的目标之选。

  中国引领亚洲，斩获世纪机遇

  莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt认为：“在现有形势变化的基础之上，未来五年亚洲房地产市场还将面临重大转变。经济的增长、跨境交易活动的增加，以及不断变化的消费模式都将改变物业市场。”

  ·受中国带动，亚洲区内联系更加密切

  随着亚洲大部分地区从制造基地转型为贸易平台，亚洲各国之间的贸易更加频繁。中国已成为大部分亚洲国家最大的贸易伙伴，并且以中国为主的跨境资本流动也更加活跃。莱坊预计，未来五年人民币的国际化将加速实现其在伦敦的交易和清算。届时，中国经济的辐射面将更加广阔。

  ·中国金融机构的物业自用趋势扩大

  在中国大陆，大型企业购买写字楼自用已不足为奇。但值得关注的是，大陆的金融机构一窝蜂投资香港和海外房地产市场。例如，中国农业银行耗资6.29亿美元收购一栋位于香港中环的写字楼，以及中国建设银行斥资1.87亿美元收购伦敦市中心的甲级写字楼等。

  中国金融机构积极扩张的背后有诸多原因，莱坊大中华区执行董事夏博安分析：“这些收购不仅有助于打响品牌，也能控制未来写字楼的租金成本。由于 这些金融机构在国内已持有较多物业，海外投资可助其分散风险。另外，中国投资市场的竞争越来越激烈，这促使这些机构转投海外以追求更高的回报率。”莱坊预 计中国金融机构海外扩张的步伐还将继续，随着政策松绑和货币开放，巨大的海外机遇只会有增无减。

  ·亚洲高净值人士将目光投向商业物业

  私人财富是房地产市场中非常重要的资金来源。亚洲的高净值人士(HNWIs)一直以来都将物业视为核心投资，实体房产构成其投资组合的重要部 分。随着多轮针对住宅市场降温措施的实行，越来越多的私人投资者将目光投向商业物业市场。那些顶级的高净值投资者高瞻远瞩，制定了核心目标进行可持续投 资，国内外物业都在他们重点投资范围之内。

  ·亚洲保险和养老金机构计划大规模增加房地产投资

  今后五年及以后，亚洲保险和养老基金在房地产市场中的地位将愈加重要。随着政策变化和房地产投资壁垒的逐步消除，这些机构开始大规模增加物业投 资。同时，亚太以外地区核心门户城市的高端物业也不断受到这类机构的青睐。莱坊预计，亚洲保险和养老金机构对房地产市场的投资比例将升至10%，远高于先 前的0至5%。

  莱坊全球城市指数

  莱坊《全球城市指数》追踪15个全球城市甲级写字楼的租金走势。据估计，未来五年租金将平均上升19.9%。同时，指数预测2015年年中，这15个城市的甲级写字楼租金有望超过其在金融危机前的最高值。

  2008至2013年间，15个全球城市中有八个录得写字楼租金负增长，其中五个为亚洲城市，包括上海。2014至2019年间，预计上海的写字楼租金增长率仅为4.4%，为15个全球城市中倒数第二，排名仅高于法兰克福(3.1%)。

  莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静分析：“随着北京优质写字楼租赁市场需求回暖、以及租金水平的日益稳定，2014年至2018年之间全市 将有大量新增写字楼供应，仅2014年底和2015年就分别有近547,800平方米和735,100平方米的新增写字楼面积竣工。由于北京城市建设规模 的扩展以及基础设施的逐步完善，一些非核心商圈的写字楼区域将日益成为写字楼开发和租户迁址的选择。无论在核心还是非核心区域市场，金融、信息和高科技及 专业服务行业的租赁需求在不断加强。在上述主导行业中，国内企业正成为新租交易的主推者。此外，高科技和媒体行业公司正在增加其在如中央商务区和北京金融 街这样的、以金融和专业服务行业为市场租赁主导的传统优质写字楼区域的市场需求。”

  莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨分析：“2015年至2016年间将有约350万平方米的甲级写字楼面积竣工入市，巨大供应量将是上海甲 级写字楼租金预计走低的主要因素之一。然而，尽管整体写字楼租金增幅放缓，但是超甲级写字楼租金仍然表现强劲，特别是在浦东陆家嘴地区，金融保险类公司的 租赁需求有增无减，由于陆家嘴地区内空置率极低，目前很多公司不得不考虑选择浦东其它区域扩租其办公空间，相信2015年上海中心约120,000平方米 写字楼面积的入市将缓解浦东区域超甲级写字楼供应紧绌的局面。”

写字楼租金增长率

  写字楼租赁市场经历了过去几年受抑制的形势后，终于在2013年年底出现较为强劲的反弹。在各大全球城市，科技和信息技术行业成为写字楼需求的主要推动力。

  根据莱坊的研究，随着写字楼物业连续多年升值，香港成为全球15个顶尖城市中甲级写字楼租赁回报率最低的城市。而截至2014年年底，预计上海的甲级写字楼租赁回报率为6.00%，较香港的2.9%为高，但低于排名首位孟买的10.25%。

甲级写字楼租赁回报率–2014年年底(估计数字)

  截止2014年底，上海将成为写字楼空置率最低的三个全球城市之一，其空置率仅为5.9%，仅次于香港(5.2%)和东京(5.8%)。而2019年，预计东京和伦敦的写字楼空置率将分别降为3.9%和4.4%，取代香港成为全球最低。

写字楼空置率(占总写字楼面积比率)

  房地产行业的未来趋势

  ·科技的飞速发展正重塑城市经济，建筑必须随之改变。

  未来，办公室机器人、物联网、无人机、无人驾驶汽车和3D打印技术等新技术将改变房地产的发展。写字楼或配备机器人服务区，并能够部分实现自我管理。当然，使用无人驾驶飞机检查建筑也将实现。

  ·工作场所的位置对于留住员工的影响越来越大

  顶尖人才热衷在最时髦的新兴区域工作。而越来越多的公司选择将办公室搬到中央商务区的边缘位置，写字楼、住宅和商店大规模地在從前的工业区开发兴建，一座座新城拔地而起。

  ·全球投资者审慎选择潜在投资热点

  过去五年，过山车似的经济形势将大量资金冲入住宅市场，而全球经济趋于平稳则意味着投资者更应该精心挑选住宅开发地和潜在投资热点。

  ·科技及能源行业驱动北美经济

  这个能源富足、技术不断变革的新时代为商业物业投资者创造了更多机会。备受关注的美联储维持低利率和加速企业招聘的政策，都将投资者推向风险和收益率都更高的资产市场，其中包括商业物业市场。

  ·把握欧洲商业物业市场的投资时机

  整个欧洲大陆复苏的步伐快慢不一，为物业投资者带来各种挑战和机遇。2014年成为自2007年以来欧洲商业房地产投资最活跃的年份，所有类型的物业投资均急剧上升，其中以工业物业和酒店物业的增长最为显著。(莱坊《2015年全球城市报告》，44页)