[克而瑞]房租涨跌力度与市场供求更密切而非个税改革

  近日，个税抵扣是否会引发房租上涨成为市场关注的焦点，表面上看租客与房东之间的博弈难以避免，租客在享受租金抵扣个税的同时，房东势必要承担由此产生的缴税成本。而房东作为传统意义上供给强势方，难免会引发将税转嫁给租客从而诱发租金上涨的普遍预期。租赁作为一种消费行为，赋税转嫁能力将取决于租赁市场供求关系、租赁群体收入水平等多方面因素。即使核心一、二线城市租赁市场供需偏紧，基于成本收益关系，往往会诱发逆向选择，比如租赁消费降级或者放弃租金抵扣个税的权益，归根结底，个税改革并不必然会造成租金上涨的结果。

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  租金呈周期性变动

  旺季集中在年后、三季度环比涨幅超0.3%

  统计数据显示，长期来看住房租金整体运行平稳，同比涨幅大都控制在3%以内，环比涨幅大都低于0.5%，多数月份更是环比零增长。譬如，2018年12月租金环比基本持平，同比上涨2.5%，短期内租金并未出现阶段性快速上涨行情。并且，住房租金呈周期性变动，租赁市场旺季主要集中在年后3月份以及三季度，环比涨幅皆超0.3%。以2018年为例，3、8两月租金上涨尤为迅速，环比涨幅多达0.6%，创年内单月新高。这与租赁群体季节性大规模迁移不无关系，年后3月份乃是农民工进城务工的高峰期，三季度更是毕业季，大批应届高校毕业生纷纷踏出校园参加工作。譬如，2018年全国普通高校应届毕业生约820万人，很大一部分将流向住房租赁市场。短期内，租赁需求大量增加，难免会加剧租赁市场供求失衡，致使租金出现阶段性上涨行情。不过，一旦进入租赁市场淡季，租金实难维系前期快速上涨行情，环比基本持平，同比涨幅保持不变，或者略有收窄。

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  租金取决于租赁群体收入水平

  博弈取决于市场供求关系

  区别于历次房地产上升短周期，本轮上升短周期城市轮动特征显著，各线城市房价出现普涨行情，房价翻倍上涨的城市更是不在少数。不过，住房租赁市场供求基本平衡，多数三四线城市更是供过于求，全国租金涨幅十分有限，全年涨幅皆不足3%。说明房价与房租之间的传导效能较弱，房价大涨并未倒逼房租同等比例跟涨。统计数据显示，2018年全国住房租金上涨2.5%，明显不及同期房价涨幅。受资本介入、中介机构垄断房源等多方面因素影响，2018年北京、深圳等多城房租大涨，但随着市场监管秩序不断加强，租金涨幅逐渐回归至正常水平，并未诱发全国租金普涨行情。

  相较于欧美发达国家，现阶段我国住宅投资理念尚不成熟，投资客重点关注于房价上涨所带来的资产增值收益，寄望于短期房价大涨，然后投资离场痛快套现；对于资产的长期投资回报不甚关心，租金收益率并非购房的重要考虑因素。近年来，住房租赁市场发展步入快车道，房企、银行、互联网机构等纷纷进军租赁市场，意在分得一杯羹。不过，个人房源依旧是租赁市场供应主力，机构投资者参与比例仍处低位，实难扭转“急功近利”的投资氛围。

  类比于购房环节，置业客群购买力主要取决于当期的首付款支出以及每月的还贷能力，租赁群体租金承受力主要取决于租赁群体收入水平以及租金占当期收入的适当比例。基于人口持续净流入，一线以及核心二线城市租赁市场供需错位，市场旺季租金犹存一定的上涨压力。不过，鉴于租赁群体租金承受力决定性因素乃是收入水平，即使核心一、二线城市住房租金全面上涨，届时难免会发生租赁消费降级，部分租赁群体可能退而求其次，被迫租赁远郊区域、更小面积、更低租金的房源。退一步讲，前期房价大涨阶段，一线城市集中出现的人口回流潮可谓是初见端倪。弱二线以及三四线城市租赁市场仍是典型的买方市场，意即租客议价能力明显强于房东，即使市场旺季租金有所上涨，涨幅也非常有限。

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  租赁市场规范化是大势所趋个税对房租上涨推动有限

  十九大明确提出建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，但当下租赁市场制度建设仍有留白，部分人士以及机构善于钻营政策漏洞，因资金链断裂部分长租公寓运营机构倒闭、核心城市房租大涨便是典型案例。长期来看，住房租赁市场亟需规范化发展，一方面，鼓励住房租赁消费，培育规范化租赁企业，支持租赁企业做大、做强；另一方面，加强租赁市场监管，严堵政策监管漏洞，助推租赁市场更好、更快发展。

  就个税抵扣而言，其对房租上涨的推动力着实有限。一方面，租客与房东之间的博弈结果取决于租赁市场供求关系，即使核心一、二线城市租赁市场供需偏紧，基于成本、收益关系，往往会诱发逆向选择，典型如租客放弃租金抵扣个税的权益。另一方面，租赁市场规范化发展乃是大势所趋，待相关制度建设日臻完善，房东租金收入注定将缴纳一定比例的赋税，届时赋税转嫁能力将取决于租赁市场供求关系、租赁群体收入水平等多方面因素。

  综合而言，个税抵扣是否诱发租金上涨之所以引发市场热议，侧面映证当下住房租赁市场制度建设尚不健全。鉴于住房租金主要取决于租赁群体收入水平，长期来看租金稳中有升，但整体涨幅着实有限。即使核心一、二线城市，短期内租金快速上涨，难免会倒逼租赁消费降级、人口回流效应等。并且，住房租赁市场规范化发展，租金平稳运行便是题中应有之义，长期来看租金仍将窄幅波动。