[中房研协]秦虹：房地产市场趋势与政策判断

  当前房地产市场供求关系进入新阶段 以2011年为分界点，全国的住房供求关系开始发生变化。2011年以前，全国供求关系总体偏紧，部分地区过紧。所以那时全国的房价普遍上涨，而出台的政 策基本上都是抑制房价上涨的。2011年以后，全国的供求关系出现从过去总体偏紧、部分过紧到现在总体偏松、部分地区过剩的格局。比较施工面积增长速度和 销售面积增长速度可以看到，从2011年开始，供给的增长速度比销售的增长速度快1倍左右。出现这种转变的原因主要有三方面：

  第一个原因与前期宽松的流动性有关。2009年、2010年为了应对全球金融危机，中国实施了宽松的货币政策，由于出口受到了极大地影响，实体经济投资领域有限，大量资金或明或暗、或直接或间接进入了房地产开发领域，直接增加了房地产的供给。

  第 二个原因与2011年开始的房地产政策有关系。2011年1月26号国8条出台，核心就是限购和限贷，房价上涨快的49个城市限购，全国范围内购买第三套 房不贷款、购买第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。调控政策对抑制新增的投资投机性需求产生了积极作用，但也直接改变了民间投资房地产的方 式，由原来买房投资开始转变为买房地产的私募、信托、理财，而这些资金都进了房地产开发。过去房地产的需求资金，现在变成供给资金，大大增加了房地产的供 给能力。

  第三个原因涉及到地方政府的土地财政。近几年许多地方或提高土地出让面积，或提高建筑容积率，导致房地产供给增加。

  按照目前的销售和供给速度看，供求关系总体偏松，对开发企业来讲还是消化库存为主，所以大幅度涨价的环境目前不存在。但供求关系是动态的，2014年住房 的新开工面积较低，而商品房的销售面积处于历史的第二高位，供求关系在逐步调整，但调整到位总体上还需要一段时间。当然，地区间的差异仍然存在。

  目前的政策是优化回归兼顾改革

  2014年各地根据变化了的市场情况陆续进行了政策调整。目前除四个一线城市外，限购政策均已取消，这主要是在市场供求关系变化后，政策逐步去行政化的调 整。中国房地产市场经历了十几年的快速发展，但与市场相适应的法律和制度建立不够完善，比如在市场条件下应对住房资产化的税法缺乏，落实住房保障的立法缺 乏，适合房地产企业直接融资的金融政策缺乏，支持首次购房的财税政策缺乏，鼓励改善性需求的税收政策缺乏，规范和发展住房租赁市场的政策缺乏等等，这些都 涉及房地产市场稳定发展，需要按市场规律在政策和制度建设上深化改革，不断完善，真正建立起房地产市场发展的长效机制。

  2014年9月30日，央行和银监会发布了《关于做好进一步做好住房金融服务工作的通知》（下文简称《通知》）。这个政策被社会上普遍认为是“救市”，但 更确切地说，它是根据市场变化对过去过紧政策进行的一种常态“恢复”，是优化和调整，把过去过度行政化的一些手段恢复到常态，还谈不上是“救市”。另一方 面，这个政策也表明了房地产金融改革的方向。

  从恢复常态来看，《通知》有四个要点：第一，今后地方政策搞公共租赁住房和棚户区改造贷款期限延长到25年，这是保障性住房建设最基本的资金保障，有了长 期资金的支持，各地政府建设保障性住房才能落实。第二，对于购买首套房利率打7折，这是对首次置业家庭的政策支持，而对首次置业家庭各国都有支持政策，因 为它涉及社会稳定，所以应是常态政策。第三，对于已经还清贷款购买第二套房的改善性需求，实行首套房政策，这是把过去购买第二套从严的政策进行了调整，实 事求是地把住房改善视同民生，在政策上予以支持。第四，即使购买首套住房首付也不能低于30%，仍属于较高门槛，这将极大地保证了中国不会出现美国房地产 贷款危机，如果是搞零首付或过低的首付，那才算是“救市”。

  长远看，房地产政策的核心是构建稳定的住房供应体系

  从长远政策来看，房地产政策的核心应是按照中央提出的“建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”。这个住房供应体系应体现民生优先，稳定的住房供应体系有利于稳定市场各方预期，促进房地产市场平稳发展。

  基于改革开放以来，特别是近10年来中国住房建设的快速发展，我们已经度过住房极度短缺的阶段。今后住房供应体系的建立，应是努力促使住房消费与经济发 展、民生利益、资源承载力和谐相融，特别注重住房的民生属性，特别关注住房消费的公平性，并对过度住房占有和资源消耗加以约束，全面实现“住有所居”目 标。所以，笔者认为，建立民生优先的城镇住房供应体系应以党的十八大提出的“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”为原 则，通过建设保障性住房、提供帮扶政策支持居民租购住房、鼓励居民依靠自身的努力改善住房、有效抑制投机投资性住房需求等方式，最终形成政府（或单位）拥 有产权的公租房、政府（或单位）和个人共同拥有产权的共有产权房、私人拥有完全产权的私人住房组成的，并且相互可过渡的覆盖城镇全体居民的住房供应体系， 实现“住有所居”的住房目标。具体如下：

  1.以建设公租房的方式对低收入家庭提供租赁式的保障

  公 租房的建设和维护需要投入大量公共资源，应以保基本为原则，只针对城镇户籍家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员中的低收入住房困难户，提供租赁保障。是保 障“有房住”，而不是保障“拥有住房”。公租房建设由政府投资（或单位）投资并拥有完全产权。面积标准根据家庭人数情况，应严格限制在40-50平方米范 围。当达到住房存量超过需求的发展阶段后，对长期租户可以考虑逐步出售政府（或单位）的产权。

  2.以货币补贴的方式将保障与市场有机结合起来

  政 府保障除了建房方式以外，还应发挥货币补贴灵活性强、便于退出的优势，通过贴租、贴息、购房补贴、免税和退税等方式调动城镇中低收入群体自我解决住房困难 的主动性和积极性。政府的支持起到“四两拨千斤”的作用，把市场提供与政府支持有机结合起来，减轻政府建设公租房的财政压力，充分发挥市场供给的效率。对 此需要完善相应的财税支持政策。

  3.以共有产权方式支持“夹心层”群体的住房需求

  “夹心层”主要指城镇中新就业的无住房职工家庭和居住在棚户区中的业主。这是中国新增住房需求的主体，特别是部分在大城市新就业的职工，稳定居住的需求十 分迫切，未来收入前景良好，但由于积累少，实现稳定居住的门槛较高，他们在就业初期完全靠自己的力量难以解决住房困难，如果全部纳入公租房提供保障，则既 加重财政负担，也难以满足他们未来不断自我改善住房条件的愿望。而采取共有产权方式提供住房，可以使他们相对容易实现初次购房的需求，以后再改善就有条件 完全靠自己了。对于居住在老工矿区和老城区中的棚户区居民，在棚户区改造后增加的住房面积，有的一时难以支付，政府也不可能无偿提供，所以，共有产权的方 式可以较好地解决棚户区改造中的分配问题。

  从具体政策上，共有产权房的供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭（不包括单身）和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住一定 年限后交易里，需按政府（或单位）与个人的产权比例分享收益，防止寻租。政府（或单位）与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。

  共有产权房的建设以普通商品房小区配建为主，在副省级以上的城市应通过住房建设规划明确建设比例。政府（或单位）的让利或补贴转为政府的产权。出售价格由 城市政府根据建造成本、周边商品房价格和购房人的支付能力来确定。以小户型两居室为主，建筑面积标准最高不得超过90平方米。符合条件的家庭通过轮候方式 确定选房顺序。各级政府应出台专门的管理规定，由城市政府负责按规定分配。

  这种共有产权房，可以涵盖中国目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。今后，各地凡是有政策优惠的住房，都应统一严格纳入共有产权房管理，不再出现各类名目的住房，严禁建设违法住房。

  共有产权房的提供，是从政府包揽式的保障转变到赋予能力的支持，可以充分调动个人能力，大大减轻政府建设和管理公租房的压力。由公租房、共有产权房和货币支持组成的住房保障政策体系与国际通行的公共住房政策内涵更为接近。

  4.以市场配置资源的方式提供满足多样需求的私人住房

  私 人住房包括目前城镇的商品住房和自建住房。住房是典型的私人产品，应充分发挥市场机制的作用，坚持市场化改革方向，鼓励住房支付能力较高的群体和已有住房 但需改善的群体，通过市场途径自主解决住房需求，实现完全的市场配置资源。今后，私人住房的面积大小、价格高低、供应数量、购买资格、购买数量等除必须符 合规划条件外，政府不再限定，应由市场根据供求关系自动调节。除按市场机制新建私人住房外，还应大力发展二手住房市场和住房租赁市场，依靠市场的力量满足 丰富多样的大众住房需求。

  5.以差别化的信贷和税收政策抑制投资投机性需求

  构建民生优先的住房供应体系还必须在政策上加大对投资性需求的抑制，减少投资性需求对自住性需求住房供应的挤占。应加快研究针对投资投机性需求的房地产税立法，坚持对购买第三套住房不贷款。

  应加快财税、金融和城乡土地制度的改革，逐步改变地方政府对土地收益的依赖，通过规划保证住房建设用地满足需求，特别是要优先保证公租房和共有产权房用地需求。要稳妥推进城乡统一的土地市场改革，赋与农民更多的财产权。还要通过金融改革为居民提供更多的直接投资渠道。

  要完善相关的住房法律法规等制度建设，尽快研究出台“住房法”，通过法律和制度切实保障居民的住房权利，真正实现住房的社会功能，以民生优先为前提，促进住房市场平稳健康发展。

  中长期房地产市场转向结构性机会

  房地产的投资从来都是中长期投资，市场的短期变化不足为奇，中长期的趋势判断和发展规律的把握很重要。如果投资人对未来房地产趋势判断错了，再好的企业也会在市场中碰壁。

  笔者认为，中长期中国的房地产市场还有很大空间，住房质量提升、改善性需求仍在增长，非住宅业态将更加丰富，房地产的服务市场空间很大。具体来讲，对未来中长期房地产市场的发展有以下五点判断：

  一是市场整体增速下降，分化格局渐成趋势。房地产作为宏观经济的重要组成部分，它的发展与宏观经济是一致的，宏观经济增长速度下台阶，房地产业增速也同样 会下台阶。以销售面积这个领先指标为代表，房地产业已经告别了过去低基数、高增长的时代，将转向高基数、低增长。在全国总增长增速下降的态势下，地区的分 化格局必将显现，即有的地方还会有高增长，有的地方低增长，有的地方负增长。在市场分化格局下，实行分类政策是必然。

  二是新房市场达到高点，竞争将不断加剧。随着房地产总量问题的基本解决，二手房市场将会兴起，那么根据供求关系研究房地产市场发展趋势时，供给不仅仅是新 房，而是新房加二手房。中国的房地产市场一定会发展到发达国家今天的市场格局，即房地产交易以存量房为主。目前，中国一线城市的二手房交易已经超过新房交 易一倍以上，全国其他城市二手房也在增长，所以即使未来还有需求，甚至需求还在增长，但对新房的需求有可能降低，这必将导致房地产市场竞争加剧。

  三是结构性机会显现，细分市场是必然。未来中国房地产业仍有较大发展空间，但这个空间不是普遍性的，而主要是结构性的。在结构性机会下，区域位置更显价 值，判断什么样的区域位置可投资，需要从宏观、中观、微观三个层而分析把握。城市群发展快、高速交通网覆盖、资源条件优、公共服务水平高的地方投资空间 大。不仅投资区域需要选择，投资业态、产品类型等结构性机会也大量存在，这就需要细分市场。

  四是非传统住宅市场空间增大，但是机遇和风险并存。过去由于住宅投资占房地产投资的比例较高，所以经常把房地产市场代表住房市场，所说的房地产调控也都是 住房市场的调控。但未来，住房市场投资总量仍然很大，但增速会下降，非传统住宅的投资总量比不上住宅，但增速会上升。非传统住宅包括创新性的住宅产品，以 资产管理为核心的商务办公楼宇投资，以价值提升为核心的存量房开发，以产业、旅游、养生、休闲、度假为核心的新型地产，以服务配套为核心的养老服务社区， 以互联网技术支撑为核心的房地产服务等。

  五是市场集中度提高，行业整合在所难免。随着今后房地产市场竞争加剧，房地产市场集中度将不断提高。部分资金实力大和专业化能力强的企业将会不断提高市场 份额，而部分企业将会逐步退出房地产市场。整个房地产行业未来的兼并、重组、整合等调整在所再免，所以，今后一定会有一些企业和地方出现问题，但这不代表 整体。而这种调整有利于房地产企业优胜劣汰，有利于房地产市场健康发展。