[中房研协]李克强讲话再次确认并打开房地产的发展空间

  热点回放

  1月21日，李克强总理在瑞士达沃斯国会中心(Congress Center)发表题为《维护和平稳定，推动结构改革，培育发展新动能》的特别致辞。之后在回答“雷诺－日产联盟”董事长兼首席执行官戈恩的提问时，李克 强总理谈到中国房地产话题并表示：“近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增 加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。 至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实 现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。”

  除了李克强总理在达沃斯论坛发表关于中国房地产市场的看法，包括央行、财政部、发改委等一些政府部门高官近期也都发表了关于房地产政策的言论。

  各方观点

  易居中国执行总裁丁祖昱认为，总理讲话是为房地产打气，市场稳定发展是大概率事件。

  海通证券房地产分析师涂力磊认为，总理的表态从实质上肯定了政府对中国房地产中长期稳定发展信心，同时进一步突出房地产行业去行政化，构建多层次供应市场的定位改变（即谈话中提到的政府主要任务是保障住房困难群众）。

  实际上从近期国内主要部委关于房地产表态中我们可以看到2015年稳定地产发展，积极去库存是政府主要思路和发展方向。

  从地方角度看，以上思路也在不断贯穿和运行。如近期绍兴、四川、长沙等政府直接加大对商品房购买财政支持（如加大棚户区居民货币化安置力度，政府购买商品房当保障房、直接购房货币补贴等）和不断加大限购放松力度。

  判断2015年政府将更大程度支持城镇居民合理住房需求，后期关键突破点在于能否进一步支持合理改善性需求。

  首创集团董事长刘晓光认为，2015年将是中国楼市的企稳年，一线城市的房价还处于坚挺状态，二三线城市开始迅速分化。

  交通银行金融研究中心研究员夏丹认为，中国人素来有以“拥有自己的房屋”作为安身立命必要条件的传统，这导致刚需一直是推动楼市发展的一大力量；其次，决定 购房需求规模的长期因素是人口增长，人口流向即代表市场运动方向，大城市的集聚效应与三四线城市对人员流动吸引力匮乏的对比，正是这一关键因素在起作用。

  中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，随着我国经济发展进入新常态，房地产业在经过了十几年的快速发展后，也进入了增速的平稳期、结构的调整期、政策的完 善期和品质的提升期。就全国而言，至少在2020年前，城镇化率将从2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，加上棚户区改造、城中村改造和 既有住区的改造；及新型产业和服务业的发展，家庭结构变化带来的需求，还有相当数量的新市民的住房问题需要解决，相当数量的城市居民对改善住房条件有新的 期待，再加上房地产新业态的发展，因此房地产市场仍有较大的发展空间。

  海外机构则对中国房地产未来的发展持谨慎态度:

  国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民认为，中国房地产业在调整，虽然这种调整会拉低GDP增速，但却有利于风险的化解，而且长期而言，中国房地产发展需求潜力 是很大的。目前中国城市化率是52%-53%，楼市长期总需求很大；但中国房价过高，房价收入比不亚于纽约；房地产调整是必然，能不能调整好是个很大的挑 战。

  摩根大通首席经济学家朱海斌预计，房地产市场将继续调整。总体而言，供过于求的局面依然存在，但由于2014年新房开工数和土地销量下 降，2015年供应量增幅将有所降低，供过于求的局面将略有改善。由于供过于求，房地产市场仍将继续调整，但调整幅度可能趋缓，由于政策变化，房价可能在 2015年下半年趋稳。

  从总理、专家到部分企业人士，都对中国的房地产市场做出了“前途光明、道路曲折”的判断。

  中房分析

  总理强调经济增长的必要性，房地产角色不可或缺

  李克强达沃斯论坛罕见重表房地产，实质性再次确立房地产基础产业地位，对经济增长、对就业稳定、对改善和满足人民生活水品、对城镇化的推进都是具有基础甚至决定性意义的。

  “新常态”是中央提出对现阶段经济发展态势的一个概念性描述，但有些人片面理解为中国不再需要经济的增长，或者应该是低速增长，进而认为既然经济都在低增长区间运行了，房地产的作用就可有可无，这其实有种矫枉过正的感觉。

  李克强总理在1月26日中南海举行的经济座谈会上表示:“经济增速慢一点，放在北京不是太大问题，但是放在全国，就有一个就业压力的问题，我们每年城镇新增就业和农村新增劳动力还不少，经济增长速度下降多了，对就业和社会都会造成压力。”

  因此，“新常态”下，实现经济的合理增长是目标，保持就业水平稳定是底线。新一届政府上台推行的政策基调都是“微刺激”、“定向宽松”、“滴灌式”就很说明问题，经济结构确实需要调整，但不等于休克疗法，更像是中医的循序渐进理疗方式。

  城镇人口的刚性增长决定了住宅市场的刚性增长

  总理提供的数据是2014年城镇人口增长1800万，城镇化率提高1.04个百分点。那么对这些人口的住房需求是多少，简单算一下，按照人均住房建筑面积 30平方米，去年城镇化因素带来的住房需求是5.4亿平方米。而2014年住房销售量为10.5亿平方米，新增人口的住房需求已经占到总住房成交量的 50%以上。如果考虑今后5-10年城镇化进程加快，人口加速向城镇转移这个因素，新增人口的住

  房需求占比会更大。同时，存量人口的改善型需求，城镇间迁移人口的新增住房需求也在不断增长，因此每年10亿平方米的住房需求基本是一个底数，不会出现大幅度的下降，正如李克强总理所讲，中国目前阶段的住房需求是刚性的。

  城镇化是人口的结构性变动，从总人口的增量变化，特别是购房年龄人口已经触顶回落。我国房地产发展阶段已发生重大变化

  根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房已达到1.0套左右，即在“十二五”中期我国房地产市场供求状况已由供 不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住 房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳 发展阶段。从这个角度看，未来全国整体住房市场的空间将主要来源于人口的结构性变化，即农村人口进入城镇的转移人口带来的。

  开发企业面对政府再次伸出的橄榄枝，如何应对？反腐是目前绕不过去的一个坎，可以和政府谈恋爱，但不应结婚

  总理稳定房地产市场发展的表态，无疑是给开发企业吃定心丸。而不少开发企业近期却身处锁房风波，以及由此引发的违约、破产等传闻，甚至有人人自危的感觉。政 府对开发商的做法，用“一手橄榄枝，一手大棒”形容略显夸张了些，但事实就是如此。企业面对房地产发展的“新常态”，也必须要做出策略和战略的变革。

  第 一个是经营策略的变革。一方面要认真领会中央的政策意图，对自身所在的行业发展有足够的信心；另一方面，要对过去所谓成功的经验实则有问题的做法及时总结 调整，比如政商联姻，靠关系拿地、依托政府进行就城改造，走在法律的灰色地带经营等，在前所未有的反腐大势下，一旦政府合作人出问题，开发商显得弱不禁 风，风险迭起。在中国这样的经济转轨时期，开发商可以和政府保持比较好的合作关系，达到双赢的结果，但一定不能完全依靠政府，或者说依靠政府的某些特定人 群，否则企业很难讲实现所谓的永续发展。企业从战略上就要避免这样的事发生。

  第二个转变是战略层面。万达、万科、朗诗、绿城等都有进行所谓 轻资产运作的动向。在社会融资成本日益上升的情况下，房企通过重资产运营，其收益日益下降，风险却在不断上升。轻资产运作，就意味着开发商从此前靠机遇、 关系、资金等要素获利，向靠行业经验、模式创新、服务输出、物业经营等要素发展。

  分析结论

  政府表态要房地产稳定发展，对房地产企业是利好。但开发企业不但要看到一手橄榄枝，也要留心另一手的大棒，不躺在过去成功的经验上混日子，该怎么转型还必须加快转。

  政 策方面，要注意不要因为经济结构转型出现阵痛而被迫再走投资拉动经济的老路。让房地产回归常规行业地位，做基础产业，让市场机制发挥主导作用，既能满足城 镇化进程中转移人口的刚性住房需求，又能避免市场过度炒作造成的畸形发展，并实现房价的基本稳定，这应是未来几年政府行业政策的核心目标。

  （作者：中房研协技术服务有限公司 测评研究中心 副总监 回建强）