[今日评论]房企业绩分化 存货压力未见增加

房企业绩分化 存货压力未见增加

(评论员/罗玉婷、刘卫卫)截至8月22日，已公布的65家上市房企2011年上半年共实现营业总收入839.65亿元，较去年同期的751.39亿元增11.75%；实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元，较去年同期的117.50亿元增涨19.92%；总存货则从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39.26%。

　　整体看来，尽管2011年以来限购限贷等一系列调控措施导致不少企业项目销售遇阻，但是对不少上市企业而言，它们通过及时调整销售策略，例如推售价低的首置首改产品、SOHO公寓、商铺等，在上半年仍取得了较好的销售业绩。不仅如此，虽然65家上市公司总存货压力较去年同期增幅近四成，但是考虑到存货主要是正在开发建设中的项目，现房存货占比反而下降，企业真正意义上面临的销售存货压力或不大。

　　从65家企业上半年业绩表现来看，房企销售业绩分化加剧，强者愈强、优胜劣汰在本轮限购限贷的调控中进一步显现。从数据来看，虽然已公布半年报的65家房企整体业绩出现了近两成的增长，但其中业绩下滑者也达到了26家，占到已披露半年报房企总数的4成，其中更有个别几家企业出现亏损。这也意味着调控政策的持续打压下，企业间的分化体现得比过往更为加剧。

　　事实上，回顾过去几年房地产市场的发展路径，尽管房地产调控也在间断性的进行，但不少企业却在逆境中存活并且壮大。尤其是对经历过98年、08年金融危机的部分开发企业，不管是面对过去还是现在的调控，他们已经能够快速适应并做出反应，这也使得他们在本轮调控中进一步的占领市场份额。而相反，对那些反应过慢的房企而言，则有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危险。





    从存货结构来看，上半年企业存货总规模上升，但现房存货压力不升反降。以已公布半年报的招万金三大房企存货为例，从存货结构来看，三家企业储备土地存货量为648.02亿元，同比去年上半年的710.87亿元微降,而从比重来看，这一数字仅占到企业总存货的25%，较去年同期的37%下降显著。此外，在建待售项目的存货量却显著增加，在企业存货中占到了主要比重，而真正意义上的现房存货规模占比则下降。

　　事实上，今年以来，行业领先的房企普遍采取相对减缓拿地、推迟新开工时间、延长在建周期、短周期快速销售回笼资金的策略来应对系列调控措施，在这样的背景下，对以招万金为代表的大型房企而言，其实质上的现房存货压力并不大。可以预期，一旦调控趋势不改，今后这种策略仍将继续。对更多的企业而言，面对纷繁复杂的调控局势,惟有准确把握住行业间歇的机遇期，才能赢得先手，更上一层。