建设用地审批权限收紧对房地产市场的影响

2011-08-31 12:04:28

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-08-31
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  建设用地审批权限收紧对房地产市场的影响
 

  近期,国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整,22个城市的建设用地审批权被收回,以后这22个城市的土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。世联研究认为,建设用地审批权限收紧是中央政府通过行政化的方式加强土地资源保护、缓解用地矛盾的策略,这将会给房地产市场带来长远的影响。

  建设用地审批权限收紧的原因

  近期,胡锦涛在中共中央政治局集体学习时强调,进一步完善符合我国国情的土地管理制度,坚持各类建设少占地、不占或少占耕地,以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长。世联研究认为,建设用地审批权限收紧的根本原因主要有:一是人多地少的基本国情制约了我们必须走节约集约化用地的道路。二是国家粮食安全问题,决策层认为守住18亿亩耕地红线是保障国家粮食安全的关键。

  而建设用地审批权限收紧的直接原因,主要是由于违法用地事件日愈增多、用地矛盾突出所导致。据国土资源部公布数据显示,今年上半年,全国发现违法用地行为3万件,涉及土地面积27.8万亩(其中耕地9.4万亩),同比分别上升8.0%、14.8%(0.3%)。上半年,全国新发生违法用地行为2.3万件,涉及土地面积13.6万亩(其中耕地5.1万亩),同比分别上升3.0%、15.3%(16.3%)。其中“以租代征”占用农村集体土地中的违法违规问题凸显,不少地方出现耕地流转“非农化”倾向,非法圈占土地开发房地产、违规建设高尔夫球场、“小产权房”、工业园等。

  建设用地审批权限收紧对房地产市场的影响

  国务院回收22个城市建设用地审批权意味了土地管理进一步集中化,建设用地的审批管理将会更加严格。世联研究认为这将给与土地唇齿相依的房地产市场带来以下五方面影响:

  一、强化了房地产市场长期上涨的预期。我们正处于高速城市化发展的阶段,对土地的需求十分旺盛。为了解决高房价问题,一直以来社会上有一种强烈的声音在呼吁推进土地管理制度改革,大力发挥市场对土地资源的配置作用,调节土地需求,加大建设用地供给,平抑房价。但是,国务院回收22个城市建设用地审批权意味着这种土地管理制度改革方向的预期在短期内成为泡影,土地管理将朝着更加行政化而不是市场化的方向推进。在节约集约用地原则的指导下,这还意味着未来的土地供应量不太可能大幅放大。在高速城市化发展背景下,房地产市场需求持续旺盛,而供给却受到土地供应量的限制。可见,由于土地管理收紧带来的供需失衡将会进一步强化房地产市场长期上涨的预期。

  二、基于第一点的分析,为了平衡土地管理收紧政策和房价上涨的矛盾,兼顾两全,做到既实现耕地保护目标,又能使房价平稳,世联研究认为,限购政策将可能长期化和普及化。限购政策推行以来,确实起到了减少购房需求、抑制房价上涨的作用。在房地产市场长期上涨的预期之下,限购不失为政府削弱房价上涨势头的利器。

  三、普通商品房供应量不会减少。虽然国务院表明了严格建设用地审批管理的态度,但是这并不意味着普通商品房用地供应量减少。这是因为,其一国务院收紧建设用地审批权限的意图是保护耕地、节约集约用地,遏制违法违规滥用土地资源的现象,并没有迹象表明要收紧普通商品房用地。其二国务院多次在出台的房地产调控政策中强调,要加大普通商品房供应,建设用地审批权限的收紧没有改变这一政策意图。

  四、容积率低的住宅产品将会更加稀缺。毋庸置疑,中央政府坚持节约集约用地原则,这将意味着容积率低的住宅产品用地,如低密度豪宅、别墅等产品的建设用地控制更加严格,审批更加难以获得通过。换而言之,容积率低的住宅产品将会更加稀缺,价格上涨的压力加大,更具有投资价值。

  五、旧城改造将会加速。建设用地审批管理收紧或为地方政府加速旧城改造提供动力。加速旧城改造,一方面贯彻了中央提出的“节约集约用地”原则;另一方面能够盘活城市土地价值,推动经济发展,提高城市形象,并弥补由于建设用地审批管理收紧致使新土地开发受限带来的经济增长损失。

  因此,世联研究认为,建设用地审批权限收紧对房地产市场的影响具有多重性而且长远,土地管理制度改革进程将深刻地影响房地产行业的发展,值得长期关注。

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