[戴德梁行]土地市场降温 拿地更趋谨慎

2011-09-15 13:16:42

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-09-15
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:DTZ戴德梁行

  土地市场降温 拿地更趋谨慎

 


  土地储备充裕,竞标企业减少

  调控政策收紧,二三线城市住宅市场的政策性风险提高

  融资渠道缩窄,境内房企的境外融资规模继续上升


  DTZ戴德梁行日前回顾了2011上半年土地市场的表现。其中,DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏指出,"目前,凭借着全国性布局,境内标杆性房企在今年上半年的住宅市场中的销售业绩甚至优于往年,其中在销售额排名前十的房企,上半年总销售面积近2,400万㎡,比去年同期增加45%以上,销售金额突破2,700亿元,环比增加65-70%,而在这样的销售回款充盈的环境下,土地市场反而有所降温。"


  房企土地储备充裕,竞标企业减少。2009-2010年间,各大房企在全国范围内频繁拿地,土地储备均直线上升,其中一线房企的表现尤其惊人,其中拿地总量最高的恒大在2010年末时,储备土地的总建面积近亿㎡,而拿地金额支出最高的万科,在2009年的新增土地储备就超过1,200万㎡,2010年的新增储备较2009年再提升约3成,这其中还不包括其完成的20余宗公司整盘收购案。也正是在土地储备充裕的环境下,2011年中,房企的拿地节奏开始普遍放慢,其战略开始向消化土地储备转移。

       同时,在当前调控压力下,一些小型房企的谨慎观望,跨行业进入住宅市场的房企的逐步退出等因素,也令土地拍卖环节中的追价效应被降低。


  限购政策在全国范围扩大。近年上半年获得良好业绩的房企,基本均得益于其在非限购城市的布局,据统计今年上半年全国商品房总计成交约4.4亿㎡,其中85%来自二、三线城市,住宅价格涨幅超过5%的城市也均出自二、三线城市,而两个政策的出台,或将彻底改变市场对于二三线楼市的热情。其一是8月中旬,住建部给出了二、三线城市参与限购的标准,由此也预示着未来楼市成交量价上升明显的城市均可能被纳入限购范围;其二是8月下旬,住建部开始逐步推进热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网,而这项工作的推进,无疑是推出"异地购房限购"政策的强力信号。DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏分析,"以上两个政策推出,预计就将极大的提高二三线城市住宅市场的政策性风险,进而令开发商全国范围内的扩张性拿地战略更趋谨慎。 "


  融资渠道继续缩窄。伴随着央行连续六次提高存款准备金率,信贷,尤其是房地产开发贷款将被明显压缩,同时作为上半年境内房企融资热点的信托渠道的监管也在加强,例如在今年2季度下发的《房地产信托业务风险监测表》,将对每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等实施监控。而在海外资本市场,境内房企的境外融资规模继续上升。

       据统计,在国际评级机构标普拥有评级的中国房企在2011年已通过离岸市场发行债券融资总计80亿美元,逼近去年全年境外发债额的88亿美元,而这些大规模的发债行为也正在削弱相关企业的信用状况,2011年至今,标普已将9家境内房企债券(非投资级)的评级由稳定下调至负面。

       DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏指出,"在境内外融资渠道均受限的环境下,开发商的扩张策略必将有所收敛,对于土地市场的关注也将暂时性的下降,最优化的消化当前的土地储备,才是其当务之急。"


  DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏表示:"当前开发商经营状况用三个关键词概括,资金和土地储备充裕、调控政策收紧、融资渠道缩窄。正是在这样的环境下,预计后市中,各大房企拿地的力度将继续保持谨慎,一线房企对于中小型房企的收并购案例将有所上升,而在全国一手住宅市场中,预计供应量将逐渐攀升,成交量价或有波动,但不会出现大幅降价促销。"

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