[世联地产]上海土地市场冷清 存量房压力大

2011-09-28 14:59:31

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2011-09-28
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:世联地产

上海土地市场冷清  存量房压力大



  一级市场方面,第 39 周(9 月 19 日—9 月 25 日)上海商品房用地供应 1 宗,地块面积 11.39 万平米;无商品房用地成交。此外,动迁安置房用地供应 1 宗,地块面积 11.52 万平米;动迁安置房用地成交 4 宗,地块面积 16.72 万平米,成交金额 3.51 亿元。

  二级市场方面,上海新增预售楼盘 19 个,领 25 张预售证,预售总面积 42.41 万平米,环比上升 66.9%;预售套数 4095 套,环比上升 67.6%。上周的商品房成交依旧集中于外郊环,从各区的成交情况看,浦东区的成交具有较明显优势,共成交 3.93 万平米,占据全市成交面积的 19.4%;宝山区以成交 2.83 万平米位居第二;嘉定区以成交 2.51 万平米位居第三;卢湾区成交面积最少,仅 0.02 万平米。在成交均价方面,浦东区以 71533元/平米的均价位居第一;虹口区以 62814 元/平米的均价位居第二;静安区以 45348 元/平米的均价位居第三。成交均价最低的是金山区,均价 8285 元/平米。

  从近期的成交情况看,上周商品房成交表现为量价齐升,商品房共成交 20.29 万平米,环比上升 29.3%;价格方面,商品房成交均价为 29242 元/平米,环比上升 34.3%。商品住宅成交表现为量升价跌,上周商品住宅成交 12.15 万平米,环比上升 5.0%,成交均价为 21479 元/平米,环比下降 3.6%。商办成交表现为量价齐升,上周商办成交 8.14 万平米,环比上升 97.5%,成交均价为 40820 元/平米,环比上升 101.0%。

  1.土地市场

  1.1  土地供应

  2011 年第 39 周(9 月 19 日—9 月 25 日)上海商品房用地供应 1 宗,地块面积 11.39 万平米。此外,动安置房用地供应 1 宗,地块面积 11.52 万平米。

  上周,上海纯宅地供应 1 宗,地块面积 11.39 万平米,位于松江。上海动迁安置房用地供应 1 宗,地块面积 11.52 万平米,位于嘉定。

  1.2  土地成交

  2011 年第 39 周(9 月 19 日—9 月 25 日)上海无商品房用地成交。此外,动迁安置房用地成交 4 宗,地块面积 16.72 万平米,成交金额 3.51 亿元。

  上周,上海无住宅用地成交。无商办用地成交。 上海动迁安置房用地成交 4 宗,地块面积 16.72 万平米,成交金额 3.51 亿元。

  2.一手房市场

  2.1  新增预售

  2011 年第 39 周(9 月 19 日—9 月 25 日)上海新增预售楼盘 19 个,领 25 张预售证,预售总面积 42.41万平米,环比上升 66.9%;预售套数 4095 套,环比上升 67.6%。 其中,住宅领 16 张预售证,新增住宅面积 35.51 万平米,共 3235 套,占预售总面积的 83.7%。 

  商办领 9 张预售证,新增商办面积 6.90 万平米,共 860 套。

  上周新增批售住宅 35.51 万平米,环比上升 57.0%;新增批售商办 6.90 万平米,环比上升 147.0%。

  2.2  成交状况

  2011 年第 39 周(9 月 19 日—9 月 25 日) ,上海一手房共成交 1620 套,成交面积为 20.29 万平米,成交均价为 29242 元/平米,成交金额为 59.34 亿元。(以下数据剔除了动迁房和配套房)

  上周的商品房成交依旧集中于外郊环,从各区的成交情况看,浦东区的成交具有较明显优势,共成交 3.93万平米,占据全市成交面积的 19.4%,主要由二十一世纪中心大厦(22071 平米) 、大华锦绣华城(5404 平米)联合带动;宝山区以成交 2.83 万平米位居第二,主要由金地艺境城(9878 平米)带动;嘉定区以成交 2.51 万平米位居第三,主要由华润置地菁英苑(5881 平米)带动;卢湾区成交面积最少,仅 0.02 万平米。

  在成交均价方面, 浦东区以 71533 元/平米的均价位居第一, 主要由二十一世纪中心大厦 (102955 元/平米) 、国信世纪海景园(77072 元/平米)、星河湾荟苑(70763 元/平米)联合带动;虹口区以 62814 元/平米的均价位居第二,由白金湾府邸(92653 元/平米)带动;静安区以 45348 元/平米的均价位居第三,主要由御华山大厦(70593 元/平米)带动。成交均价最低的是金山区,均价 8285 元/平米。

  上周住宅共成交 1094 套,成交面积为 12.15 万平米,成交均价为 21479 元/平米,成交金额为 26.09 亿元。住宅成交集中于外郊环,从各区的成交情况看,宝山区的成交具有较明显优势,共成交 2.10 万平米,占据全市住宅成交面积的 17.3%;嘉定区以成交 2.05 万平米位居第二;松江区以成交 1.38 万平米位居第三;静安区、卢湾区住宅无成交。
  在住宅成交均价方面, 虹口区以62814元/平米的均价位居第一; 徐汇区以59738元/平米的均价位居第二;长宁区以 51373 元/平米的均价位居第三;成交均价最低的是崇明县,均价 9868 元/平米。

  上周商办共成交 526 套,成交面积为 8.14 万平米,成交均价为 40820 元/平米,成交金额为 33.25 亿元。商办成交集中于外郊环,从各区的成交情况看,浦东区的成交具有较明显优势,共成交 2.76 万平米,占据全市商办成交面积的 33.9%;徐汇区以成交 1.53 万平米位居第二;宝山区以成交 0.73 万平米位居第三;虹口区无商办成交。

  在商办成交均价方面, 浦东区以86801元/平米的均价位居第一; 静安区以45348元/平米的均价位居第二;卢湾区以 43037 元/平米的均价位居第三;成交均价最低的金山区,均价 3429 元/平米。 

  从近期的成交情况看,上周商品房成交表现为量价齐升。上周商品房共成交20.29万平米,环比上升29.3%;价格方面,商品房成交均价为 29242 元/平米,环比上升 34.3%。

  商品住宅成交表现为量升价跌,上周商品住宅成交 12.15 万平米,环比上升 5.0%,成交均价为 21479 元/平米,环比下降 3.6%。

  商办成交表现为量价齐升,上周商办成交 8.14 万平米,环比上升 97.5%,成交均价为 40820 元/平米,环比上升 101.0%。 

  上周, 住宅呈现预售量大于成交量的趋势, 住宅预售面积比成交面积多23.37万平米;预售量环比上升57.0%,商办呈现预售量小于成交量的趋势,商办预售面积比成交面积少1.25万平米;预售量环比上升147.0%,成交量环比上升 97.5%。

  上周,宝山、嘉定、南汇、青浦、奉贤、闵行有新增住宅批售。住宅新增批售面积最大为青浦,新增批售12.84 万平米;宝山以 11.93 万平米位居第二;南汇以 4.34 万平米位居第三。整体呈现预售量大于成交量的趋势。  浦东、宝山、松江、南汇、闵行有新增商办批售。浦东以 3.19 万平米位居商办预售面积第一位;松江以 2.83 万平米位居第二;闵行以 0.51 万平米位居第三。整体呈现预售量小于成交量的趋势。

  2.4 存量分析

  截止 9 月 25 日,上海全市一手房(商品房,不包括动迁房和配套房)可售面积为 1940.12 万平米,可售套数为 130503 套。

  上周,上海商品房存量面积呈现上升的趋势,环比上升 1.8%;存量套数呈现上升的趋势,环比上升 2.3%。上海住宅存量面积为944.74万平米,环比上升3.8%;商办存量面积为995.37万平米,环比下降0.13%。 

  2.5 成交排名TOP10 楼盘分析

  上周上海成交套数前十强的楼盘总套数达 556 套,占上海全市成交套数的 34.3%。从区域分布来看,上周成交套数前十强楼盘分布为:宝山、浦东各 2 个,青浦、嘉定、松江、崇明、南汇、奉贤各 1 个。 

  上周上海成交面积前十强的楼盘总面积达 8.02 平米,占上海全市成交面积的 39.5%。从区域分布来看,上周成交面积前十强楼盘分布为:浦东 2 个,徐汇、宝山、青浦、嘉定、松江、长宁、奉贤、崇明各 1 个。

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