[世联地产]上海土地市场冷清 存量房压力大

上海土地市场冷清  存量房压力大

　　一级市场方面，第 39 周（9 月 19 日—9 月 25 日）上海商品房用地供应 1 宗，地块面积 11.39 万平米；无商品房用地成交。此外，动迁安置房用地供应 1 宗，地块面积 11.52 万平米；动迁安置房用地成交 4 宗，地块面积 16.72 万平米，成交金额 3.51 亿元。

　　二级市场方面，上海新增预售楼盘 19 个，领 25 张预售证，预售总面积 42.41 万平米，环比上升 66.9%；预售套数 4095 套，环比上升 67.6%。上周的商品房成交依旧集中于外郊环，从各区的成交情况看，浦东区的成交具有较明显优势，共成交 3.93 万平米，占据全市成交面积的 19.4%；宝山区以成交 2.83 万平米位居第二；嘉定区以成交 2.51 万平米位居第三；卢湾区成交面积最少，仅 0.02 万平米。在成交均价方面，浦东区以 71533元/平米的均价位居第一；虹口区以 62814 元/平米的均价位居第二；静安区以 45348 元/平米的均价位居第三。成交均价最低的是金山区，均价 8285 元/平米。

　　从近期的成交情况看，上周商品房成交表现为量价齐升，商品房共成交 20.29 万平米，环比上升 29.3%；价格方面，商品房成交均价为 29242 元/平米，环比上升 34.3%。商品住宅成交表现为量升价跌，上周商品住宅成交 12.15 万平米，环比上升 5.0%，成交均价为 21479 元/平米，环比下降 3.6%。商办成交表现为量价齐升，上周商办成交 8.14 万平米，环比上升 97.5%，成交均价为 40820 元/平米，环比上升 101.0%。

　　1．土地市场

　　1.1  土地供应

　　2011 年第 39 周（9 月 19 日—9 月 25 日）上海商品房用地供应 1 宗，地块面积 11.39 万平米。此外，动安置房用地供应 1 宗，地块面积 11.52 万平米。

　　上周，上海纯宅地供应 1 宗，地块面积 11.39 万平米，位于松江。上海动迁安置房用地供应 1 宗，地块面积 11.52 万平米，位于嘉定。

　　1.2  土地成交

　　2011 年第 39 周（9 月 19 日—9 月 25 日）上海无商品房用地成交。此外，动迁安置房用地成交 4 宗，地块面积 16.72 万平米，成交金额 3.51 亿元。

　　上周，上海无住宅用地成交。无商办用地成交。 上海动迁安置房用地成交 4 宗，地块面积 16.72 万平米，成交金额 3.51 亿元。

　　2．一手房市场

　　2.1  新增预售

　　2011 年第 39 周（9 月 19 日—9 月 25 日）上海新增预售楼盘 19 个，领 25 张预售证，预售总面积 42.41万平米，环比上升 66.9%；预售套数 4095 套，环比上升 67.6%。 其中，住宅领 16 张预售证，新增住宅面积 35.51 万平米，共 3235 套，占预售总面积的 83.7%。 

　　商办领 9 张预售证，新增商办面积 6.90 万平米，共 860 套。

　　上周新增批售住宅 35.51 万平米，环比上升 57.0%；新增批售商办 6.90 万平米，环比上升 147.0%。

　　2.2  成交状况

　　2011 年第 39 周（9 月 19 日—9 月 25 日） ，上海一手房共成交 1620 套，成交面积为 20.29 万平米，成交均价为 29242 元/平米，成交金额为 59.34 亿元。（以下数据剔除了动迁房和配套房）

　　上周的商品房成交依旧集中于外郊环，从各区的成交情况看，浦东区的成交具有较明显优势，共成交 3.93万平米，占据全市成交面积的 19.4%，主要由二十一世纪中心大厦（22071 平米） 、大华锦绣华城（5404 平米）联合带动；宝山区以成交 2.83 万平米位居第二，主要由金地艺境城（9878 平米）带动；嘉定区以成交 2.51 万平米位居第三，主要由华润置地菁英苑（5881 平米）带动；卢湾区成交面积最少，仅 0.02 万平米。

　　在成交均价方面， 浦东区以 71533 元/平米的均价位居第一， 主要由二十一世纪中心大厦 （102955 元/平米） 、国信世纪海景园（77072 元/平米）、星河湾荟苑（70763 元/平米）联合带动；虹口区以 62814 元/平米的均价位居第二，由白金湾府邸（92653 元/平米）带动；静安区以 45348 元/平米的均价位居第三，主要由御华山大厦（70593 元/平米）带动。成交均价最低的是金山区，均价 8285 元/平米。

　　上周住宅共成交 1094 套，成交面积为 12.15 万平米，成交均价为 21479 元/平米，成交金额为 26.09 亿元。住宅成交集中于外郊环，从各区的成交情况看，宝山区的成交具有较明显优势，共成交 2.10 万平米，占据全市住宅成交面积的 17.3%；嘉定区以成交 2.05 万平米位居第二；松江区以成交 1.38 万平米位居第三；静安区、卢湾区住宅无成交。
　　在住宅成交均价方面， 虹口区以62814元/平米的均价位居第一； 徐汇区以59738元/平米的均价位居第二；长宁区以 51373 元/平米的均价位居第三；成交均价最低的是崇明县，均价 9868 元/平米。

　　上周商办共成交 526 套，成交面积为 8.14 万平米，成交均价为 40820 元/平米，成交金额为 33.25 亿元。商办成交集中于外郊环，从各区的成交情况看，浦东区的成交具有较明显优势，共成交 2.76 万平米，占据全市商办成交面积的 33.9%；徐汇区以成交 1.53 万平米位居第二；宝山区以成交 0.73 万平米位居第三；虹口区无商办成交。

　　在商办成交均价方面， 浦东区以86801元/平米的均价位居第一； 静安区以45348元/平米的均价位居第二；卢湾区以 43037 元/平米的均价位居第三；成交均价最低的金山区，均价 3429 元/平米。 

　　从近期的成交情况看，上周商品房成交表现为量价齐升。上周商品房共成交20.29万平米，环比上升29.3%；价格方面，商品房成交均价为 29242 元/平米，环比上升 34.3%。

　　商品住宅成交表现为量升价跌，上周商品住宅成交 12.15 万平米，环比上升 5.0%，成交均价为 21479 元/平米，环比下降 3.6%。

　　商办成交表现为量价齐升，上周商办成交 8.14 万平米，环比上升 97.5%，成交均价为 40820 元/平米，环比上升 101.0%。 

　　上周， 住宅呈现预售量大于成交量的趋势， 住宅预售面积比成交面积多23.37万平米；预售量环比上升57.0%，商办呈现预售量小于成交量的趋势，商办预售面积比成交面积少1.25万平米；预售量环比上升147.0%，成交量环比上升 97.5%。

　　上周，宝山、嘉定、南汇、青浦、奉贤、闵行有新增住宅批售。住宅新增批售面积最大为青浦，新增批售12.84 万平米；宝山以 11.93 万平米位居第二；南汇以 4.34 万平米位居第三。整体呈现预售量大于成交量的趋势。  浦东、宝山、松江、南汇、闵行有新增商办批售。浦东以 3.19 万平米位居商办预售面积第一位；松江以 2.83 万平米位居第二；闵行以 0.51 万平米位居第三。整体呈现预售量小于成交量的趋势。

　　2.4 存量分析

　　截止 9 月 25 日，上海全市一手房（商品房，不包括动迁房和配套房）可售面积为 1940.12 万平米，可售套数为 130503 套。

　　上周，上海商品房存量面积呈现上升的趋势，环比上升 1.8%；存量套数呈现上升的趋势，环比上升 2.3%。上海住宅存量面积为944.74万平米，环比上升3.8%；商办存量面积为995.37万平米，环比下降0.13%。 

　　2.5 成交排名TOP10 楼盘分析

　　上周上海成交套数前十强的楼盘总套数达 556 套，占上海全市成交套数的 34.3%。从区域分布来看，上周成交套数前十强楼盘分布为：宝山、浦东各 2 个，青浦、嘉定、松江、崇明、南汇、奉贤各 1 个。 

　　上周上海成交面积前十强的楼盘总面积达 8.02 平米，占上海全市成交面积的 39.5%。从区域分布来看，上周成交面积前十强楼盘分布为：浦东 2 个，徐汇、宝山、青浦、嘉定、松江、长宁、奉贤、崇明各 1 个。