[克而瑞]万科恒大领航 前十企业入榜底线百亿元

万科、恒大继续领航 TOP10企业入榜底线245亿元

2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜TOP30

　　——万科、恒大继续领航

　　引子：同样是调控大年，2011年却与去年的三波大行情远远不同，这体现在房地产业风云诡谲、变幻莫测，市场起伏往往以周论调，短周期抓波段特性更是甚为明显。而同样是业绩成长，今年与去年也千差万别。在去年，大量企业错过了三月到四月中旬、七月底到九月底的两波行情，仅依靠整个四季度的第三波行情就实现业绩翻红。这种市场带动下的业绩增长只能被定义为被动增长。而在今年的周度性短线运作中，标杆企业的业绩提升却更多来自于专业及品牌创造的主动增长。这种主动增长，则更多地表明了我们房地产企业经历风雨之后的成长和成熟。

　　房地产调控已成为2011年的市场主旋律，在限购、限贷、限价等政策叠加作用之下，全国主要城市楼市成交受到巨大冲击。尤其是在三四线城市限购被提上议程之后，政策加码的迹象进一步冲击三季度的房地产市场。尽管如此，仍然没有阻挡超一流企业万科集团、恒大地产、中海地产、保利地产、绿地集团的快跑，更没有遏制住后来者如佳兆业、新城控股、融侨集团和金辉集团的发力。逆市之下，中国的标杆房地产企业们以更为稳健地步调前行。

门槛：TOP10企业入榜底线245亿元

　　2011年前三季度房企销售入榜门槛一如既往进一步攀升，TOP30企业之间的竞争并未因为外界调控压力而放缓，反而更具进取心。

　　数据显示，在排行榜单中，销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为245亿元和203万平方米，对比去年同期榜单，销售金额入榜门槛提高44%，销售面积入榜门槛提高22%。而入榜TOP20榜单的销售金额和销售面积入榜门槛分别为121亿元和133万平方米，相比去年同期入榜门槛稳步提升。

　　此外，本次TOP30企业的整体入门门槛也达到了97亿元和86万平方米，已接近去年同期榜单TOP20企业95亿元和89万平方米的水平。

格局：各梯队间业绩分化，超大型房企遥遥领先

　　从房企间的格局来看，超大型房企在规模扩大的同时，各梯队间的差距明显加大，尤其是第二梯队与第一梯队均值差距已达372亿元。超大型房企正在以快速的增长势头，逐渐甩开后面的队伍。

　　根据榜单显示，今年前三季度，销售金额第一梯队(300亿以上)企业达到7家，其中金额500亿以上的企业更是从去年同期的仅万科1家增加至今年的5 家，均值亦从427亿元上升到592亿元，远远领先于后面两个梯队。而从第二梯队(150-300亿元)和第三梯队(50-150亿元)来看，企业之间的座次竞争则更为激烈，若单季度业绩表现较好，亦可改变目前的梯队位置。不仅如此，在第三梯队中，除了入榜的13家企业外，另外还有近20家未入榜企业挤入第三梯队。

　　值得一提的是，相比去年第三季度的榜单，各梯队企业因经营策略不同出现变化。其中，采取高周转策略的碧桂园在上半年进入第一梯队后，本次榜单依然以强劲的销售维持第一梯队的地位；华润置地和远洋地产，在加快周转的同时，持续加大三四线布局力度，从而跻身第二梯队，尤其是华润置地，与去年同期134亿的业绩相比，同比增长77%。金辉集团、融侨集团、新城地产和金科集团等企业凭借高周转策略及区域份额的优势，同样挤入第三梯队。

区域：三四线城市贡献度提升，成改变局势的重要砝码

　　受益于三四线城市成交的放量，不少提前布局三四线城市的企业在此次榜单中同样获得了不错的名次。

　　众所周知，随着一二线城市市场的日趋饱和、竞争日益激烈及政策的持续高压，三四线城市正在成为房地产企业的发展重点。数据显示，今年前三季度，相比一二线城市的涨跌不一，三四线城市的成交量同比增长显著，特别是东莞、唐山和惠州等一些处于一线城市周边的城市同比增幅均在20%以上，东莞同比增幅甚至达到了47%。

　　正是在上述城市中，首次跻身第一梯队的碧桂园在惠州、东莞有十里银滩和大朗碧桂园两大项目布局并且大规模放量，而本次榜单中业绩提升幅度较大的远洋地产，在中山的远洋城等项目对企业业绩的贡献度亦是相当高的，从而成为企业在榜单中取得优异名次的重要砝码。

标杆：超大型房企优势凸显，逆市增长彰王者气势

　　值得一提的是，在持续调控的背景下，超大型房企秉承加快供应、加快销售、加快资金回笼的高周转策略，仍然能保持业绩的稳定增长。

　　其中典型的代表无疑是万科和恒大。2011年前三季度，万科地产的销售金额达到了近千亿元，已经非常接近去年全年的水平；而以“加快开发，以量取胜”为宗旨的恒大地产，今年三个季度的销售金额和销售面积均已经超越了去年水平。此外，中海地产、保利地产、绿地集团业绩情况也接近了去年全年的水平，若再加上四季度，企业业绩全面超越去年已经相当可期。

　　除了高周转策略，超大型房企的品牌影响力、在融资渠道商的便利等，更是诸多中小型企业所不具备的，尤其是在今年市场持续低迷，银根紧缩的环境下，这些优势更是发挥得淋漓尽致。　　

潜力：新城、金辉、融侨、佳兆业等值得关注

　　潜力企业，基本上都是坚持高周转模式，而其发展路径则都是加快全国化；如新城控股、金辉集团等，在前三季度同样保持了良好的增长势头。其中新城控股已经开始启动从长三角开始全国化的拓展，不断优化布局，企业的专业化积累以及外部资源整合力度不断加强，在重新资本化的路径上目前步伐稳健，是个典型的低调务实派；金辉集团在经历过裂变后，目前全国发力的势头非常的明显，从拿地、营销到品牌、融资等各个环节都在加速专业化，土地储备已经有相当规模，预期通过一到两年提升，未来潜力更为巨大。融侨集团采取的是两手策略，一方面深耕福建区域，另一方面则致力于区域布局的结构优化，目前已经全面进入长三角无锡、连云港等地，配以稳健的发展思路，其雄厚的背景和资本实力，这些将确保其在未来的竞争中有一席之地。

　　除上述企业之外，佳兆业位列销售面积排行榜第14位，销售金额排行榜第27位。该企业今年采取重视土地储备的策略，同时向深圳以外均价较低的区域扩展业务。在房地产调控政策不断加码的情况下，这种以刚需型产品为主及二三线多元化快速布局的策略，成为佳兆业集团业绩表现积极的重要原因。

趋势：顺势而为积极调整发展路径

　　从长远来看，房地产调控政策在相当一段时间内仍将延续并愈加常态化。某种意义上说，中国房地产市场发展的第一个黄金时间已然落幕，而理性显然成为下一个十年的主基调。

　　理性思考的结果，就是各个企业根据自身发展现状及所具备的资源，在目前不断调控的政策环境下，如何有效的重新梳理和选择新的发展策略，甚或是转型都是题中应有之意。最为典型的就是两种模式。

　　一方面是高周转的路径；从过往的十年发展历程来看，万科、恒大、碧桂园、绿地等企业的成长受益于高周转，而从今年一批中高端地产开发企业如中海、华润、招商等企业在不断加快周转，积极调整布局的角度来看，很明显是种顺势而为，再回头来看龙湖地产，今年极其清晰的启动的战略调整，烟台的成功进一步在推动公司的转型。

　　另一方面则是双龙头模式；而以富力、招商、华润、远洋、中粮等为首的地产公司则基于历史原因和自身背景资源，尽管还是坚持住宅和商业并举的双龙头模式，但其中的推进力度和节奏感也明显开始在进行优化，毕竟两条腿走路的模式，最大的压力就是现金流，如何在新的环境下调整现金流路径是个新命题。