[中原地产]二手住宅成交萎缩 价格松动放大

二手住宅成交继续萎缩 价格松动幅度有望放大

　　“金九不再，银十难现。”在限购限贷的双重影响下，各地购房者对楼市的预期开始逐步发生变化，看跌的购房者逐渐曾多，观望情绪也在持续加强。在此背景下，9月各地二手住宅成交面积继续回落。

　　据中原统计，9月六大城市的二手住宅成交面积合计约281万平方米，是自去年“新国十条”以来的历史第二低位（春节除外）。除天津基本和上月持平外，其他五城市二手住宅成交面积均环比上月有不同程度的回落，跌幅在5%~20%之间。中原集团研究中心高级经理瞿安新认为，随着各地成交量的不断下滑，预计第4季度各地二手房市场仍将会持续低迷，价格松动幅度有望放大。

　　观望有增无减  成交量创新低

　　9、10两月本是传统的销售旺季，然而，今年9月二手楼市成交惨淡，和前两年历史同期相比，有较大幅度的回落。据中原统计数据显示，和近5年历史同期水平相比，今年9月全国六大城市二手住宅成交面积是第二低位，仅高于2008年同期水平。和近5年同期的峰值相比，萎缩幅度在45%以上。其中，调控政策最为严格的北京，其萎缩幅度最高，达72%。

　　瞿安新认为，有以下三方面：一是政策严控下，投资需求被挤出，仅靠刚性需求支撑楼市；二是二手住宅价格松动幅度较小，需求陷入观望中；三是临近年底商业银行信贷额度紧张，导致部分二手房交易被迫中断。

　　价格松动有限  成交低位徘徊

　　据中原报价指数数据显示，9月，除广州外，其他四城市报价指数均较8月有不同程度的回落，显示出价格下跌房源的占比在不断增加。其中，深圳报价指数逼近10%，北京逼近20%，上海和天津逼近30%。

　　以深圳为例，从调整报价的涨跌分布情况来看，报价跌幅在-5~-1%之间的盘源占比为65%；而报价跌幅超过-10%的盘源占比仅3%。反映出目前二手房市场业主的惜售心理较强，报价仍然坚挺。

　　此外，中原领先指数系统数据显示，9月北京和深圳二手住宅价格指数继续下跌。其中，北京连续第6个月保持下跌，累计跌幅为3.3%；深圳连续4个月保持下跌，累计跌幅为3.5%。上海、广州、天津和成都价格指数则保持上涨，除广州外，其他三个城市的涨幅均不超过0.5%。

　　瞿安新表示，由于目前二手房价格松动的幅度较小，因此对于成交量回升的帮助亦较为有限。而短期内限购政策不会有所松动，预计10月二手住宅成交面积将与9月份基本持平。价格方面，预计北京和深圳的二手房价格仍会继续保持下跌趋势，上海和天津价格涨幅则继续收窄。

　　租赁成交活跃  租金稳步上扬

　　与上述情况相反的是，9月，除上海租金指数小有回落外，其他五城市的租金指数小幅上扬。从历史走势来看，自2009年初经济复苏以来，六大城市租金一直保持小幅上涨。

　　据中原领先指数系统数据显示，2009年5月至2011年9月底，六大城市二手住宅租金指数累计涨幅在10%~30%之间。其中，成都租金指数累计涨幅最低，为11%；其他五城市累计涨幅均在18%以上，上海以30%高居榜首。预计，近期租金上涨的势头还将继续保持。