[世邦魏理仕]住宅市场持续回落 商业、物流表现强劲

    住宅市场持续回落 商业、物流表现强劲

             世邦魏理仕发布2011第三季度中国地产报告

          根据世邦魏理仕发布的2011第三季度中国地产市场报告，继上半年出现普涨后，第三季度各地办公楼市场基本仍维持上扬态势。其中一线城市租金在此前高位基础上继续高歌猛进，平均季度上涨幅度在4%到9%之间。飞升的办公成本以及有限的选择，使得意图整合办公面积的大型外资企业只得转道非核心区域寻求办公场地。零售物业市场中虽然一些城市如北京、沈阳及武汉在本季度迎来了超过10万平方米的新增供应，季度内大部分城市市场表现强劲，需求及吸纳都有明显上升。而前述城市新增物业面积消化良好，空置率未见显著上涨。

          住宅市场方面，除重庆因执行物业税试点暂未执行限购措施，目前住宅市场限购令基本已覆盖世邦魏理仕所跟踪的市场，而随着2011年年中调控态势更为从紧，限购的执行要求也变得更为严格。

          豪宅市场成交受此打击销量显著萎缩，但价格依然坚挺。本季度内仅有青岛、杭州及南京市场出现价格回落迹象。三季度同期物流设施市场依然稳步向上。受到内地市场生产低成本所吸引，目前对于二线城市现代物流设施的需求在稳定上涨。一些重要区域节点城市如武汉、重庆等由于处于物流链中关键环节，其物流设施市场租金上涨动能更为明显。

     华北地区

         北京办公楼市场延续上季度的增长趋势。租金季度增长8.8 %，而空置率则下降了0.8个百分点至6.8%。由于北京市场未来2-3年的供应仍不充裕，租金的强劲增长趋势将持续。大连市场受需求推动，特别是金融服务类企业成交表现活跃，租金季度增长5.5%至每月每平方米81.7元。而天津市场的新增203,900平米高品质供应，推高市场平均租金至每月每平方米118.6元，季度增长7.6%。整体来说，由于供不应求，华北大部分城市的办公楼市场在三季度增长强劲。

        华北五市的零售物业市场表现各异。北京市场由于有经验的开发商和运营商的参与，以及强劲需求的支撑，租金呈现傲人的8.4% 的季度增长。第三季度尽管有112,000平米的新增供应，空置率还是微降0.4%。除沈阳外的其他北方城市这一季的市场表现平稳。而沈阳由于有388,000平方米的新增供应，空置率上升4.7个百分点至18.8%，租金相比上季度下降1.3%。

        本季内，华北四个二线城市的工业物业市场呈现稳步增长的趋势。季度租金增长从2.1%到0.1%不等。大部分二线城市的地价有小幅下降，天津是个例外，地价比上季度微涨0.5%。北京工业物业市场由于供应有限，物流仓储和工业厂房的租金分别环比上升5.6%和2.5%。

        华东地区

        本季度华东办公楼市场热度不减，季内租金全面上扬。虽然全球经济波动加剧，但目前看来仍未影响到国内办公需求，主要城市如上海在本季度的市场吸纳进一步创出了新高，而强劲的需求也推动了租金的升势。同期，居民收入的稳步增长使得零售物业市场维持旺盛。

         虽然9月是传统的住宅销售旺季，但市场并未回暖。虽然此前市场随调控进行成交量持续萎缩，价格却维持坚挺甚至有所上行，然而近期由于开发商为加速回款，而普遍开始更为明显的降价措施，杭州、南京高端住宅销售市场均在本季度出现价格回落，这是2009年以来首次出现单季下跌。另一方面，随着市场中有更多消费者由于担心价格进一步下行，而选择租房居住，租金随之有所增长。制造业维持高速增长，使得物流设施需求维持旺盛，而市场的蓬勃发展吸引到了更多投资者参与进入市场。

       华南地区

          受旺盛市场需求推动， 广深房地产市场在第三季度维持上扬。由于内资公司需求强劲，使得季度内吸纳出现新高，推动两地优质办公楼市场租金加速上扬。由于新增供应缺乏，空置率持续下降，深圳零售物业租金(底层)本季度劲升5.8%。同期广州优质零售物业市场虽然迎来连续第四个季度的供应高峰，空置率仍依然徘徊在不到8%的低位。

           虽然住宅市场持续调控使得豪宅交易量维持低迷，价格却依然坚挺。在此境况下，开发商推盘更趋谨慎，这也进一步加剧了成交量的调整态势。深圳在季度末市场出现转变迹象，推盘量有所增加，意图激发市场中的潜在需求，然而是否能达到理想效果仍有待观察。季内制造业企业需求保持稳定，推动优质物流设施市场租金稳步上行。

        华中及华西地区

           在中西部区域，商业物业快速发展而住宅市场普遍低迷。优质写字楼在所有四个城市里均租赁活跃，市场表现良好。新增供应继续进入市场但空置率基本保持在之前季度的水平。所有四个城市均记录到租金增长。在重庆，写字楼散售市场出现一波小的热潮——英利国际金融中心售价每平方米28,000元， 成为区域内最贵的写字楼且市场反响不错。优质商业市场表现稳定。租户积极寻求空间并开出新店。武汉成为本季的亮点，这主要是因为一系列国际品牌入住已有项目和新项目。预计租金将保持增长。内需消费推动仓储设施租赁需求，这远超于仓储设施的有限供应，因而推动租金继续上涨。并且由于未来一两年新增供应十分有限，这样的情况预计很难改观。

           住宅方面，尽管只有成都出现价格回落，但实际上所有四个城市的高档住宅市场均已趋向低迷，以成都来看，更多的项目调低了起价。部分项目降价幅度与过去的一个季度项目甚至高达近30%。那些户型面积大且装修奢华的项目受调控影响更为明显。从市况来看，预计在第四季度交易量将维持在低位且有更多的促销活动。