[中原地产]成交再创新低 京深量缩严重

    【二手住宅】成交再创新低 京深量缩严重

    根据中原统计，10月六大城市的二手住宅成交面积合计约242万平方米，创2009年以来的月度成交面积新低(春节除外)。六城市二手住宅成交面积均环比上月有所回落，除北京和天津跌幅较小，在5%以内；其他四城市跌幅较大，在15%~30%之间。

    中原领先指数系统数据显示，10月上海二手住宅价格指数由涨转跌；北京和深圳二手住宅价格指数继续下跌，且环比跌幅均较上月有所扩大；广州、天津以及成都价格指数虽保持上涨，但环比涨幅均较上月有所收窄。

    在政策严控以及楼市观望氛围的影响下，10月六城市二手住宅成交量继续走低。同时，在新房市场降价幅度和范围加大的压力下，二手房价格松动开始扩大，上海成为继北京和深圳后第三个价格指数下跌的城市。中原集团研究中心高级经理瞿安新认为，新房市场降价项目的数量以及降价幅度的增加正在分流部分客户，预计11月降价或将蔓延至更多城市，而且二手房价格松动幅度有望进一步放大。

    对比今年10月六城市二手住宅成交面积和近3年月均水平来看，目前六城市二手住宅成交面积已位于历史低位，和2008年月均水平基本相当，和2009年月均水平、2010年月均水平相比则有较大的回落。

    由于各城市调控松紧程度，以及市场投资比重的差异，六城市二手住宅成交量的萎缩幅度也有所不同。其中，调控政策最为严格的北京、投资成分最高的深圳，其成交量的萎缩幅度最大，今年10月二手住宅成交面积较2009~2010年月均水平约回落7成；上海、天津和成都萎缩程度在5成左右；广州以自住需求为主，且历来成交均较为平稳，成交量的萎缩幅度也相对最小，约为4成。

    由于目前二手房价格的松动主要是受新房降价促销的影响，因此不同区域、不同价格段房源，其价格松动的幅度也各异。

    分区域来看，郊区二手房价格松动幅度较大，中心区价格松动的幅度则较小。如属于北京郊区的通州区和亦庄，在今年此轮价格调整中累计跌幅分别为-5.7%和-3.5%，位居北京10区跌幅榜前两位。这主要是由于打折促销的新房项目基本位于成交郊区，因此对周边二手房项目价格造成较大压力；而城市中心区新房供应较少，且配套成熟，因此二手房价格松动幅度也相应较小。

    分价格段来看，高端房源降价幅度小于中低端房源降价幅度。据中原统计数据显示，北京均价在15000元/平方米以下的样本楼盘，平均累计跌幅为-4.9%；均价在15000-25000元/平方米的样本楼盘，平均累计跌幅为-2.7%；均价在25000元/平方米以上的样本楼盘，平均累计跌幅为-2.2%。这主要是由于目前新房降价是以中低端项目为主，购买中低端项目的人群又恰是购房主力，因此二手中低端房源的降价压力较大；而高端项目的受众人群主要是投资需求，这类人群对价格并不敏感，而且在买涨不买跌的心理下，小幅的价格下跌非但不会吸引购买还可能会阻碍交易。

    瞿安新表示，尽管近期二手房价格松动的幅度有所扩大，但仍与购房者的心理预期有一定的差距，而且短期内限购、限贷政策不会有所松动，因此难以拉动成交量大幅回升。预计11月二手住宅成交面积仍将低位徘徊。价格方面，随着新盘打折促销的增多，二手房价格松动幅度和范围将有望进一步扩大。据中原报价指数数据显示，10月，六城市报价指数均较9月有不同程度的回落，其中，深圳报价指数首次跌破10%，广州跌破30%，其他四城市在20%附近。由此预计，11月将有更多的城市价格指数由涨转跌。

    租金方面，受二手住宅价格调整的影响，部分城市租金亦出现小幅波动。10月，深圳租金指数小有回落，北京和成都租金指数基本和上月持平，其他三城市租金指数小幅上扬。短期内，租金波动上升的趋势还将持续，但由于受到经济放缓和二手房价格下跌的共同影响，预计租金的上涨势头将有所放缓。