[中原地产]保障房幸获发债助力 降价盘难撬楼市僵局

保障房幸获发债助力 降价盘难撬楼市僵局

一周楼市(2011.11.18-11.24)

上周，继上海和广东省试点发行地方债后，浙江省也成功发债，并同样表示将所募资金主要用于保障房建设等领域。然而，商品房市场依然起色甚微。上周北京、上海等一线城市的降价促销项目日渐增多。中原集团研究中心介绍，尽管降价幅度的扩大较成功地启动了部分项目销售业绩的上升，但是在“限贷”紧箍咒及市场观望氛围笼罩之下，部分楼盘的热销依然难以带动整体市场走出低迷。二手房市场在新房市场促销的压力下，更显低迷。土地市场也深陷流标率高居不下低迷的惨淡局面。为助推土地出让进程，部分城市政府已悄然对土地出让条件有限松绑。

沪粤浙发行地方债 拓宽保障房融资

保障房的融资问题，已成为保障房建设计划能否顺利实施的关键。近期上海市、广东省及浙江省分别于11月15日、11月18日、11月21日成功发行地方债，三地发债规模各在70亿左右，均表示发债所募资金将主要用于保障房建设等领域。其中，上海市用于保障房建设的资金将达到21.18亿，接近发债资金总额的近30%；浙江省则表示13.66亿元将投入保障性安居工程建设，约占发债资金总额的20%。

中原集团研究中心认为，虽然此次三地政府自行发地方债未必能从根本上解决保障房的资金来源问题，但是可以看到用于保障房建设的比重均相对较高，这无疑对保障房所需的资金来源是一个有利补充。地方政府对拓宽保障房融资渠道的积极尝试，也显示出其大举推进保障房建设的坚定决心。

部分楼盘降价热销 短期市场难逃低迷

随着资金链日益紧张，为快速回笼资金安全“过冬”，近期开发商已逐渐加大降价幅度。上周，在北京、上海等城市，降价项目日渐增多，不少项目因价格降幅较大而获得较好的销售成绩。在上海，近期价格降幅达到25%的“万科尚景苑”，11月1日-24日期间的成交套数猛增至104套，而该项目在10月的销量仅为13套。大型开发商项目因为拥有品牌优势和较好的楼盘品质，在价格回调后容易得到购房者的认可。但“限购”、“限贷”压顶，符合购房资格群体十分有限的环境下，部分楼盘的热销虽撬动了楼市的僵局，但暂时仍难以带动整体市场的好转。

中原监测数据显示，上周各地的新房和二手房市场成交依旧维持低位。8个重点城市的新房成交量环比小幅增加4%，较今年均值仍减少10%。5个重点城市二手房成交量环比下降7%，较前4周均值减少29%。 由于贷款利率和首付款比例的提高大大抬高了购房门槛，甚至部分抵消了降价的作用，在信贷环境未能明显改善的情况下，预计未来两月内市场低迷困境仍难以改观。

土地市场寒流难退 出让条件隐现松绑

10月以来，开发商的购地意愿日益降低，持币“过冬”的保守心态十分明显。上周，重点城市的居住用地成交量再陷低迷。中原监测的13个城市中，仅上海成功出让一幅动迁房用地，另有3幅居住用地中止出让；长春有5幅居住用地流标；成都因无人应标甚至取消了土地拍卖会，致使4幅地块全部流标。

中原集团研究中心表示，在土地市场持续低迷不振的情况下，各地政府为助推土地出让进程，不得不松绑土地出让条件。上周，北京下调了顺义区和平谷区的两幅地块出让底价，下调幅度分别达到9%和15%。此外，近期北京还下调土地竞买保证金并放宽交款时限，北京、杭州、成都3城市不同程度地放松土地出让中关于保障房的配建条件。由此可见，在房价进入下行通道，开发商看淡后市的情况下，土地市场的临界点也终将到来。