[国泰君安] 首次降准标志地产股将逐步迎来春天

[国泰君安]房地产行业住宅周报151期:首次降准标志地产股将逐步迎来春天(111205)

【房地产行业研究报告内容摘要】

本报告导读：

2011 年研究和配置房地产行业必读品。新增3 线11 个城市的销售数据，目前周报的覆盖城市达33 个，其中一线5 城市，2 线17 城市；3 线11 城市。

摘要：

本周一手房销量单周环比：整体环比上升10%，其中一线城市上升31%，二线上升1%，三线上升12%。

一手房销量单周同比：整体同比下降38%，其中一线城市下降34%，二线城市下降38%，三线城市下降43%。

一手房销量年初至今累计：整体累计同比下降11%，其中一线城市下降16%，二线城市下降5%，三线城市下降11%。

一手房价格：整体成交均价环比下降6%，其中一线城市下降9%，二线城市下降6%，三线城市上升1%。降价蔓延、幅度扩大。

本周二手房销量：二手房销量环比上升24%，同比下降54%。

本周二手房价格：二手房价格环比下降4%，同比下降7%。

库存水平：15 典型城市一手房平均可售面积环比略升1%，同比上升51%，相比2010 年4 月低点上升72%。

去化时间：目前15 个城市的一手房平均去化时间从年初的7 个月上升至20 个月，同比上升133%。

板块估值安全边际：11 年PE 主流公司12 倍，RNAV 折44%。一线9倍，RNAV 折41%；二线11 倍，RNAV 折45%；三线10 倍，RNAV折40%；地产+X 11 倍，RNAV 折45%；商业PE 16 倍，RNAV 折38%。

基本面下半年或中期判断：库存、可售存货显著上升，房价适度下降，销量逐渐下降，商品房新开工和投资增速下降。

降准代表政策上行确立。11 月30 日，中国人民银行决定，从2011 年12 月5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。

根据我们宏观团队判断，后续下调准备金率降成为常态。降准代表宏观政策面底部确立，进入上行通道；加上地方政府政策局部松动的趋势在资金压力下将逐渐明确，整体政策面将进入上行通道。

吻合我们一直以来的政策面反转的基本路径：宏观货币信贷实际宽松----地方政府行业土政策局部松动----中央政府行业调控政策局部修正。

维持行业增持评级。虽基本面仍将继续下滑，但由于政策面实质性进入上升通道，我们预判未来板块将处于底部抬升态势，建议增持并积极配置。选股思路：(1)低估值优质龙头：保利地产、万科、招商地产、金地集团、荣盛发展、首开股份、中南建设、鲁商置业、金科股份；(2)优质地产+X 公司标的：华侨城、华业地产、北京城建、中国宝安、新湖中宝等；(3)受益于工商业地产贷款宽松的标的：世茂股份、金融街、电子城、浦东金桥等。