[中原地产]2012中国楼市限速中前行

2011-12-19 13:55:21

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-12-19
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中原地产

2012中国楼市限速中前行  【中原地产研究2011年刊】首篇新闻稿

 

中原集团研究中心于2011年12月16日正式发布《中原地产研究2011年刊》,该年度报告通过中原集团研究中心对国内各个城市房地产市场所进行的全面、系统及持续的监控,对调控政策空前严厉的2011年楼市进行了深入剖析,并预测及分析了2012年中国楼市的走势。

 

据《中原地产研究2011年刊》介绍,2011年,全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年,央行总共进行3次加息,6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩,致使房地产行业运行整体放缓。这一年,全国有超过120个城市出台了房价调控目标,46个大中城市出台了“限购令”, 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段,致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下,调控效果日渐显著。

 

据《中原地产研究2011年刊》数据显示,2011年3月起,在全国重点城市范围内,商品住宅成交量迅速下滑,至11月份,全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩,已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。

 

与此同时,环球经济形势再一次陷入危机的不测风云,使中国经济试图通过调控房地产市场过快发展来实现结构性转型的进程面临新的挑战。刚结束的中央经济工作会议确定了2012年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调,其中对于房地产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”的态度。

 

中原集团研究董事程澐博士认为,中国房地产业本身作为重要地影响着众多相关行业的产业,其发展和宏观经济发展依然休戚相关。要在2012年艰难的内外环境中“稳中求进”地实现中国经济的发展,房地产业“稳中求进”的发展依然举足轻重。而房地产业发展的“稳中求进”,其增长之源则来自房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复。

 

反思2011年严厉的限制性政策的执行效果,其实在打击投资和投机性需求的同时,也无辜地误伤了刚性和改善性需求。而刚性和改善性的需求,是中国经济健康发展的必然产物,乃真正推动中国房地产可持续发展的内在因素。鼓励刚性和改善性的正当需求,才可能带来房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复,也才能保证房地产业“稳中求进”的发展。因此,中原集团研究董事程澐博士分析认为,在中国经济重要引擎之一的房地产业尚未有替代者之时,对其全面刹车将是不理性的,然而大踩油门也将是疯狂的。目前市场的诸多限制性条件已决定了未来房地产将告别爆发式增长的时代,合理的"油离配合",即在既有的政策框架中作灵活调整是必须的。可以预计,2012年的中国房地产市场,将在限速中前行。

 

政策:由“堵”到“疏”将是大势所趋

 

中原集团研究董事程澐博士认为,近一年以来,以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效,各地成交量持续低迷,房价开始出现回落,土地市场亦日趋下行。为巩固调控效果,中央政府近期不断强调2012 年调控政策不放松的决心,预计后市政策整体松绑的可能性较低。

 

然而,楼市低迷对于各地方财政造成的压力日增,近期各地政府已纷纷试图自下而上地寻求政策突破口,各级政府的博弈日趋敏感。预计未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋,但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差,使房产税、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。

 

土地:“限购”与非“限购”城市地价将趋分化

 

2011年,在“限购”“限贷”等宏观调控因素影响下,土地市场呈现明显分化,居住用地成交量大幅萎缩的同时,商办用地成交表现活跃。“十二五”规划的重点发展商务区在2011年出让中大获丰收,商办用地出让金同比大增,在2011年的土地出让金结构中占比大幅提升。

 

中原集团研究董事程澐博士认为,居住用地成交量萎缩的主要原因为供应量缩减及成交率下降,而房企购地意愿低的背后,除了销售市场不景气、政策环境不明朗外,坚挺的土地价格也是一大原因。由于各城市的“限购”执行范围不同,地区分化亦将表现明显。“全市限购”城市地价下调的可能性较大,“非限购”城市与“市区限购”城市短期内预计地价仍将保持坚挺。

 

行业:未来房企应积极调整战略

 

受调控政策影响,2011年国内房地产市场的发展速度明显放缓。中原集团研究董事程澐博士介绍,受市场大势影响,开发商的发展速度亦有所放缓,从总体上看,中原监测的十大标杆房企销售成绩依然跑赢大市。但由于各家房企在城市布局、产品定位、营销策略等方面存在差异,标杆房企成长速度出现分化。一部分开发商依然保持高速的增长势头,但另一部分开发商却停滞不前甚至有所退步。

 

2011年末,在各地房地产市场交易量持续走低的大环境下,对于业绩尚未达标的房企,加快推盘速度和加大项目促销力度是其冲刺年度业绩的主要手段;而对于业绩已达标甚至超标的房企,销售压力相对较小,若具备充足的现金过冬,采取以不变应万变的策略也未尝不失为一种较好的选择。

 

中原集团研究董事程澐博士提到,政策因素是市场增长放缓、深度调整的主要原因。为了严防房地产泡沫,即使2012年中央政府对现行调控政策进行局部微调,但整体从紧的基调不会改变。对于开发商而言,虽然外部的生存环境无法改变,但可以通过积极调整自身的应对策略来主动适应环境。市场风云变幻,唯有适者生存。因此,对于市场主要参与者的房地产开发商来说,应积极调整公司战略和策略,使公司的城市布局、产品定位和营销策略更加适应国内房地产市场特点,将主动权掌握在自己手中。

 

新房:房地产行业复苏周期或将拉长

 

2011 年初“限购”、“限贷”的出台到全面的信贷紧缩,调控政策步步升级、全面趋紧。在此环境下,全国房地产行业运行放缓,住宅销量增速下滑。3月起,由于投资性需求被严重抑制,而且部分改善型甚至首次臵业需求也被波及,重点城市一手住宅成交量迅速陷入低迷。

 

据《中原地产研究2011年刊》显示,今年前11个月,重点城市新增供应较去年同期也出现下滑,反映开发商推盘谨慎。2011年下半年起,大部分重点城市已出现价格松动的迹象,市场观望情绪浓厚,行业泡沫逐步挤出,房地产行业复苏周期明显拉长。

 

二手房:价格实质性回落 成交量小幅回升

 

中原集团研究董事程澐博士认为,与2010年楼市高低起伏的波动运行不同,2011年的六城市二手住宅市场典型特征是:市场持续低迷,成交量始终处于谷底,价格亦出现回落。

 

2011年新年伊始,第三轮调控随即出台,一方面是信贷的进一步收紧,另一方面是限购政策升级,以及限购城市范围的扩大。受限购限贷得双重影响,2011年六城市二手楼市步入调整,主要指标均出现大幅下降。而且由于信贷、惜售和价格等因素的差异,极大地阻碍了二手房市场的流通性,造成二手住宅成交的低迷程度超过新房市场。

 

进入第4季度,随着新房市场上开发商降价促销力度的加大,二手住宅价格松动逐步扩大,部分城市已连续数月持续下跌。中原集团研究董事程澐博士预计2012年,各项主要调控政策仍会维持,二手楼市的调整格局将会延续,价格将实质性回落,成交量则有望小幅回升。

 

写字楼:未来或将面临调整压力

 

在住宅市场调控的大背景下,中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。中原集团研究董事程澐博士介绍,受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良,2011 年全国写字楼市场租售两旺,价格与租金均出现大幅上涨。受此影响,开发商纷纷进军商业地产市场,写字楼建设如火如荼。

 

中原集团研究董事程澐博士认为,虽然短期来看写字楼市场仍将向好,但是未来市场或将面临调整压力,供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来中国写字楼市场继续增长的主要负面因素。分类型看,一线城市增长将有所放缓,而部分二线城市或将出现一定调整。

 

敬请关注中原集团研究中心发布的《中原地产研究2011年刊》!

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