[中原地产]政策短期难言松懈 年末市场凸显分化

政策短期难言松懈 年末市场凸显分化

一周楼市(2011.12.9-12.15)

上周，2011年度中央经济会议落下帷幕，明年继续维持从紧的调控政策一锤定音。政策风向未转，市场僵局难破。上周，重点城市新房和二手房成交量仍维持低迷。在楼市陷入低谷的环境下，标杆房企业绩却出现明显分化，不同的城市布局、产品定位和营销策略是决定2011年房企命运的主要因素。

中央定调继续调控 土地财政面临大考

12月14日，2011年度中央经济工作会议落下帷幕，其中对于房地产的表述中强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年政策继续从紧的基调。中原集团研究中心认为，从会议精神可看出，2012年的房地产政策须保持政策的“基本稳定”而不会做“方向性”调整，以投资、投机性需求为购房主力的高端住房市场仍将会得到较大的抑制。

同时会议还提出，要“继续加大对保障性住房等领域的投入”，可见资金来源乃是问题核心所在。由于2011年住房市场低迷，居住土地成交量大幅减少，致使各地的土地出让金也大幅缩水，这对保障房建设的巨额投入是一大考验。中原监测数据显示，2011年1—11月，中原监测的13个重点城市居住用地成交量大幅下降31%，经营性土地出让金同比减少17%。由于土地出让金来源缩减，各地政府不得不通过地方债、企业债等方式为保障房融资。明年保障房的资金来源如何解决，仍是考验地方政府智慧的一大难题。

逆市促销欲破僵局 房企业绩分化加剧

中原集团研究中心认为，从上周中央表态看，“限购”政策的放松在短期还难以实现。在政策基调持续收紧的情况下，市场僵局难破。中原监测数据显示，上周新房和二手房市场成交量依然延续了低迷的格局。8个重点城市新房成交量[1]环比下降11%，上海和南京环比降幅分别达到40%以上。上周，在上海城郊的嘉定、青浦等区域，包括“新城尚上城”、“路劲•逸隽园”等低价入市的项目销量名列前茅，显示了低迷楼市下，低价策略仍然吸引刚性需求。二手房方面，5个重点城市二手房成交量环比持平，但较前4周成交均值降幅达42%。

在市场成交量持续低位的情况下，标杆房企业绩却分化加剧。中原监测数据显示，2011年前11个月，十大标杆房企中，仅保利、恒大、华润和中海4家房企提前完成了2011年销售任务。相比之下，绿城、金地两家房企的销售目标完成率却明显偏低，分别为52%和66%。其中绿城今年前11个月销售金额同比降幅超过三成。上周陷入“停工”纷争的雅居乐今年前11个月的销售金额虽然同比增长12%，但仍仅完成今年销售目标的75%。

中原集团研究中心表示，房企业绩出现分化主要与其项目的城市布局、产品定位和营销策略有关，合理的城市布局、以中低端项目为主的产品定位以及灵活的推盘和价格策略是部分标杆房企在淡市中增长率依然超过同行的主要原因。