[中原地产]土地预测：地价、地区趋于分化

土地预测：地价、地区趋于分化

【中原地产研究年刊2011】土地新闻稿之三

《中原地产研究年刊2011》认为，2011年居住用地成交量萎缩的主要原因为供应量缩减及成交率下降，而房企购地意愿低的背后，除了销售市场不景气、政策环境不明朗外，坚挺的土地价格也是一大原因。随着近期流标率大幅上升、全年土地出让金下滑，地价有望2012年出现下降趋势。鉴于区域间土地成本以及潜在需求存在较大差异，中心区地价下行空间依然有限，而近来过快发展的郊区则有望降温。同时，由于各城市的“限购”执行范围不同，地区分化亦将表现明显。“全市限购”城市地价下调的可能性较大，“非限购”城市与“市区限购”城市短期内预计地价仍将保持坚挺。

地价分化：中心区域下行空间有限 过快发展郊区有望降温

《中原地产研究年刊2011》认为，从部分城市土地出让条件放宽等松动迹象可以看出，若2012年“限购”政策依然维持现状不放松，房企购地需求仍将处于低位。为改变土地市场的现状僵持局面，2012年地价趋势下行的可能性将增大。同时，考虑到中心区及郊区的土地成本及潜在需求有较大差异，预计2012年地价下行的分化趋势将愈加明显。

各地中心城区土地数量有限，同时动迁成本高，因此未来价格下行空间有限。而郊区土地存量丰富，且收储成本较低。加上近年来随着城市规模扩大，主要城市郊区土地价格普遍有大幅上涨，部分地区上涨过快，因此未来价格下调可能性大。

地区分化：限购城市地价下行几率大 非限购区域短期内仍坚挺

据《中原地产研究年刊2011》介绍，鉴于各城市的“限购”执行范围不同，地区分化亦将表现明显。

执行“全市限购”的城市，该类城市住宅销量仍将受到抑制，从而影响房企对后市的信心，使得其购地量缩减显著。如果政策继续执行，这类城市有望率先做出反应，在现行基础上进一步放松出让条件，其地价下调的可能性较大。

“市区限购”的城市，受益于其郊区住宅“不限购”，郊区仍将成为当地新房销售的主要区域。加上郊区地价相对低廉，因此，土地出让情况良好。预计2012年将以郊区土地供应为主。而受到土地需求的支撑，郊区地价短期内仍可保持稳定。

“非限购”城市与“市区限购”城市情况接近，短期内地价仍将保持坚挺。但由于本土房地产市场尚处于发展中阶段，预计长期来看，整体地价可望保持小幅平稳增长。