[中原地产]行业走势：城市布局决定房企生存环境

行业走势：城市布局决定房企生存环境

【中原地产研究年刊2011】行业走势新闻稿之二

2011年以来，标杆房企业绩分化明显。中原集团研究中心最新发布的《中原地产研究年刊2011》分析认为，开发商的成长表现与其城市布局密切相关。通常来说，若开发商的项目集中在成长型的城市中，由于当地房地产市场快速发展，市场交易量逐年扩容，则开发商能分享到城市自身特点而带来的房地产市场增长成果。反之，若项目集中在成长缓慢，甚至衰退的城市中，则开发商业绩难免受到市场整体环境的拖累。

根据中原集团研究中心对全国主要城市新房市场的分析，可以看到经济基础、产业结构、收入水平、人口结构以及政策调控等方面是影响各地房地产市场发展水平的主要因素。为了探寻开发商销售表现出现分化的深层原因，我们以2011年前10个月各地新房市场成交面积较去年同期的变化情况为基础，对十家标杆房企在售项目所在的全国107个城市进行分类，进而评估标杆房企成长性和城市发展的关系。城市分类标准和分类结果参见表1

截止至2011年10月底，标杆房企在上述107个城市中共有701个项目在售。总体来看，标杆房企有近一半的销售量来自“成交量下降”的B类城市，这一点明显制约了2011年标杆房企整体销售增长速度。

由于有24个B类城市房地产市场成交量下降，因此在这些城市广泛布局的标杆房企销售业绩必然会受到一定影响。根据“成交量下降”城市和“成交量上升或平稳”城市销售面积占标杆房企总销售面积的不同比重，我们将标杆房企分为三类：

主要销量来自“成交量上升或平稳”城市，包括：恒大、金地、雅居乐和绿城；

主要销量来自“成交量下降”城市，包括招商、华润；

主要销量在各类城市平衡分布，包括中海、万科、保利、富力。

2011年前10个月，恒大累计销售面积约1186万平方米，较去年同期增加80%，在十大标杆房企中居于第一位。恒大总销售量中来自于A/ A*类“成交量上升或平稳”城市的比例为73%，明显高于其它开发商。良好的城市布局成为恒大在淡市中跑赢其它标杆房企的一大制胜法宝。金地2011年前10个月的累计销售面积约165万平方米，与去年同期基本持平。金地总销售量中来自于A/ A*类“成交量上升或平稳”城市的比例为68%，仅次于恒大。这是其整体销售能保持平稳的主要原因。

中海、万科、保利三家房企2011年的销售表现在十大标杆房企中处于中等水平。2011年前10个月，中海、万科销售面积较去年同期增加约2至3成，保利与去年同期基本持平。主要原因是这三家房企在成交量上升或平稳”的A/ A*类城市和“成交量下降”的B类城市之间项目布局比较均衡，销售面积比重在6：4左右。这三家开发商能够在一定程度分享A/ A*类城市由于高速经济增长带来的房地产市场繁荣的成果。同时，外部政策冲击，例如限购、限贷、限价政策等，对其的影响较小。

中原集团研究中心分析认为，城市布局并不是开发商销售表现分化的唯一影响因素，开发商的成长能力还受到产品定位、营销策略等其它因素的影响。在上述城市布局分析框架下，有四家标杆房企的销售表现与城市的发展不相匹配。华润和招商的城市布局都不甚理想，这两家公司总销售量中来自于B类“成交量下降”城市的比例分别为82%和67% ，但招商和华润2011年前10个月的销售面积同比增长率依然达到32%和10% ，成长能力较好。相对来说，绿城和富力在A/ A*类“成交量上升或平稳”城市的销售比重较高，但这两家房企2011年前10个月的销售面积同比增长率却出现不同程度的下滑。