[中金公司]存量商品住房价格／租金指数月报

[中金公司]房地产行业:存量商品住房价格／租金指数月报2011年12月(第24期)(2111228)

【房地产行业研究报告内容摘要】

数据点评：

指数整体走势：以2007 年1 月为基期(100 点)，中金住房价格/租金指数所覆盖的九个城市(北京、天津、上海、杭州、深圳、武汉、合肥、成都、西安)住房价格和租金变化趋势如下：

2011 年12 月平均价格指数191.83 ，相比上月和上年同期分别下降0.21 和下降4.01；折合环比下降0.11%，同比下降2.05%。价格指数连续第六个月环比下跌，较5 月份的高点已累计下跌5.8%；同比增速本月由正转负，同样情形此前出现于2008 年11 月(图表1)。

2011 年12 月平均租金指数127.37 ，相比上月下降2.36，较上年同期上涨3.36；折合环比下降1.82%，同比上涨2.71%。

租赁市场旺季逐渐淡去，指数进入相对平稳期(图表1)。

各城市指数变化简析：

价格指数方面，2011 年12 月，我们监测的9 个城市中有3 个环比上涨，6 个下跌。其中，北京继上月大幅下跌后本月有明显反弹，武汉、西安市场则延续了缓步上涨态势。环比下跌城市中，跌幅较大的有合肥、深圳、杭州、成都，均超过3%。同比方面，各城市房价同比涨幅基本都呈现出逐步放缓的态势，其中，北京、天津、上海、杭州、深圳房价同比负增长，分别为-3.1%、-5.9%、-3.6%、-7.7%和-0.3%；合肥、成都同比涨幅不足2%；武汉、西安同比涨幅略高，分别为5.3%和11.4%。

租金指数方面，2011 年12 月，我们监测的9 个城市中有5 个环比上涨，4 个下跌。成都、深圳继上月大幅下跌后本月出现明显反弹，环比增速分别为6.1%和3.4%；合肥、西安、武汉、天津基本与上月持平；北京、上海、杭州降幅相对明显，分别达到-2.3%、-3.3%和-1.6%。

趋势分析：

本月房价同比涨幅近年来首次出现负增长，标志着房价实质性调整序幕拉开。此前一轮负增长始于2008 年11 月(当时是房价从5 月环比连续下跌半年后进入同比负增长阶段，后者持续了7 个月时间)，与本轮调整十分相似。我们维持“市场调整期将持续，价格振荡向下”的判断。我们判断此轮房价下行将持续到明年年中，相对今年5 月高点下跌15%。目前地产股票前期跌幅已过度反应了房价调整，但考虑到实体市场仍处下行阶段，建议投资者选择防守性更强的龙头公司和商业地产，港股推荐华润、中海、龙湖、方兴；A 股推荐万科、招商、金融街。