[中原地产]新房成交量跌至最低 土地流标率攀高峰

新房成交量跌至三年最低 土地市场流标率再攀高峰

受春节假期影响，2012年1月各地楼市主要指标均到达冰点。新建住宅市场成交量创三年来新低，新盘30日销售率仅为两成；土地市场成交量跌至本轮调控以来新低，流标率再创新高；多数开发商销售量环比和同比均下降，保利、富力、绿城等月度销售面积创调控来最低。从全国层面来看，住建部、央行先后重申鼓励首套住房需求，首套房重新回归基准利率，房贷成本降低；从地方层面来看，中山放松限价标准，多地提高普通住宅标准。

中原集团研究中心高级经理刘渊指出，虽然近期政策环境暖意初显，但芜湖托市政策3日告停，也说明政策并非全面放松，首套自住仍是底线。

新房成交创新低 销售率仅两成

2012年1月，全国主要城市新房成交量迅速步入低谷，多个城市创历史同期的成交新低，住宅市场低迷程度进一步加深。据中原集团研究中心监测数据显示，30个重点城市合计成交量环比2011年12月降幅为52%，同比降幅达到68%。考虑春节淡季因素，30城市1月成交量较2009-2011年春节假期月份的成交量降幅也在三至四成左右。2012年1月的新房成交量已达至三年来月度成交量的最低点。

中原集团研究中心对比，今年1月四大一线城市新建住宅合计成交量为2007年以来的历史低位，仅比金融危机来袭的2008年春节所在月(2月)的最低点略高3%；而天津、成都等二线发达城市的1月成交量已经创五年来的历史新低。

从新开楼盘销售率方面看，2011年下半年至今，四大一线城市“新开楼盘30日销售率”(以下简称“销售率”)持续走低，新盘降价压力持续加大，本月平均销售率仅为20.4%。1月，除深圳因较多楼盘降价刺激销售率的提升之外，其他城市销售率依然维持低位，房价下行压力仍较大。

在市场观望情绪弥漫、销售不力的极度低迷环境下，加之春节提前等因素，开发商推盘节奏也出现明显放慢。中原集团研究中心监测数据显示，2012年1月，主要城市的住宅新增供应出现大幅的萎缩。7个重点城市新增供应合计环比2011年12月下降79%，同比降幅为64%。其中，北京、上海、成都等城市的1月供应面积已达到了2009年以来的低位。供应量的大幅缩减，加剧了成交量的下探，市场进入了供需僵持期。

土地成交跌至低位 标杆房企看淡后市

据中原集团研究中心监测13个重点城市居住用地数据显示，受1月份供应量环比缩减54%及流标率持续走高的影响，1月份居住用地成交面积仅为220公顷，环比大减75%。该成交量是2010年调控以来的第二低位，逼近2008~2009年上一轮市场低谷水平。

此外，居住用地流标率也再度攀升，达到44%的历史高位，逼近2011年的最高水平。刘渊表示，流标率再度攀升，表明房企对于后市依然信心不足，购地保持谨慎态度。

在传统春节销售淡季的背景下，1月标杆房企的供应量锐减，销售显著回落。1月，中原监测到的十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅下降82%和42%。总销售面积约为225万平方米，环比和同比分别下降35%和56%。除万科环比上涨外，其余9家开发商的销售量环比和同比均出现下降，保利、富力、绿城等开发商的销售量均跌入近两年来月度销售的最低点。

保利、绿城为了应对不利的市场局面，年初纷纷开始调整公司的销售策略，力图在淡市中抢占先机减轻销售压力。保利1月至2月元宵节期间在全国40多个主要城市联举行“囍春行动”的促销活动，共涉及100余个在售项目和2万套房源。绿城亦拟对公司的销售模式进行变革，增加销售人员的数量和大幅提高销售佣金，意图改善过去一年公司疲软的销售表现。

由于房地产调控政策长时间未见松绑，标杆房企普遍看淡2012的销售行情。中原集团研究中心对比各标杆房企2012年与2011年销售目标即可看出这一点。绿城全年销售目标仅为400亿元，较上年下滑27%；中海维持在800亿港元，与去年持平；富力调高销售目标约3个百分点；恒大亦一改过去几年的高速增长，800亿元的销售计划仅比2011年增加14%。

在销售前景暗淡的背景下，标杆房企继续维持谨慎的购地态度。本月购地金额环比和同比分别大幅下降59%和88%，仅有保利、万科和招商3家标杆房企共花费38亿元补充4宗土地储备。为了严控风险，本月保利和万科均选择开发难度较小的城中村改造项目，其中保利在武汉拿下的城中村项目还打算引入合作方共同开发。

预测：降价预期形成 低迷仍将持续

本月多个城市释放出政策松动信号。北京、上海、天津、武汉等多个城市上调普通住房标准，意味着有更多购房者能够享受普通商品房的税费优惠，客观上有利于促进住宅成交。中山市上调了限价标准，从2011年的5800元/平方米上调到6590元/平方米以内。根据中原调研，当地除部分豪宅和别墅外，大部分商品住宅的价格均低于此标准。同时从全国层面来看，2011年过严的信贷政策已经逐步恢复正常，首套房利率重新回归基准利率，这也从客观上降低了购房者的成本。

从短期来看，房地产调控政策出现大幅放松的可能性依然不大。虽然广州近期开始针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化限购措施的可行性，但由于限购政策是本轮调控的杀手锏，在房价尚未出现明显调整的情况下，该政策仍将持续。尤为注意的是芜湖的托市政策出台短短三天后便戛然而止，这表明中央对当前调控的结果仍不满意，政策松动仅限于首套自住，而不能波及其他。在全国“一盘棋”的考虑下，即便二三线城市也不能擅自改变调控政策方向。

刘渊表示，随着调控效果的逐步显现，众多大中城市的降价预期已基本形成。大多数购房者采取了观望态度，无论是一手房市场还是二手房市场均出现了量缩价跌的局面。同时，大多数开发商也依然保持观望，一方面减少新房供应，另一方面即使推出新的房源，价格大幅下降楼盘的比例依然较低，导致整体销售率持续低位。虽然地方政策略有放松迹象，但在目前限购、限贷不放松的前提下，市场不会快速回升。在购房者降价预期形成的情况下，通过局部的降价很难推动全面的成交恢复。另一方面，虽然政策出现微调迹象，但在具体放松程度上，地方的理解与中央政府存在差异。政策预期的不明朗导致开发商持观望态度，放缓新增供应，而这一点也会影响市场的恢复。市场普遍预期3月的“两会”将为今年楼市调控政策定调，从市场角度而言，不论政策是从紧还是放松，只要目标明确、确保执行，即有助于消除供求双方的观望情绪，有利于市场平稳发展。