[中原地产]各地调控暖意渐浓 全面转向惠及刚需

2012-02-28 10:40:28

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2012-02-28
  • 报告类型:专题报告
  • 发布机构:中原地产

各地调控政策暖意渐浓 从全面打击转向惠及刚需

 

尽管2012年1月31日温总理在主持召开国务院第六次全体会议时,再次强调“要巩固房地产市场调控成果,促进房价合理回归”,继续为调控从紧吹风;然而,近期住建部及央行先后释放出满足首套房贷需求的信号,且央行3个月内连续两次下调存款准备金率到20.5%。这一系列动作表明,中央政府已开始在既定的框架内对调控政策进行微调。由此,中原集团研究中心认为,2012年楼市调控将有望从全面打击改为重点打击,其中对刚性需求的鼓励将比较突出,这将有利于促进房地产市场的健康、稳定、可持续发展。

 

在调控从严的基调下,2011年底开始,不少地方政府已试图在调控政策的各个层面进行松绑。时至2012年初,在中央不断释放的微调信号带动下,各地微调新政如雨后春笋,由于微调的幅度和方向不同,其命运也大相径庭。

 

触碰底线 松绑“昙花一现”

 

部分地方政府由于微调幅度过大,难逃中央的干预, 终只是昙花一现。如,芜湖针对自主购房者的契税优惠和购房补贴政策在鼓励刚需的同时,也给投资投机性需求开了条口子,与“有保有压”的调控思路背道而驰,因此刚出台三天便夭折了。早前佛山直接松绑限购, 赤裸裸地鼓励投资性需求,留下了“一日游”的话柄;而成都在限购审核环节的放松则透露出对投资投机性需求的暧昧态度,也给限购取消留足了遐想空间,因此胎死腹中。

 

上述事例告诉我们:中央的底线和权威是不能轻易被挑战的,任何对抑制投资投机性需求的松绑都将不得善终。

 

焦点外松绑 蔚然成风

 

焦点之外,各地针对刚需或改善性需求的松绑则得到了默许。主要涉及信贷松动、购房优惠、价格限制等方面。信贷微调使得过去“一刀切”的房贷紧缩得到改善,切实降低了刚需和改善性需求的购房成本。如,南京、合肥等地放宽公积金贷款;北京、深圳等地年初首套房贷恢复至基准利率。购房优惠则主要通过经济或者制度方面的优惠吸引刚需入市。如重庆、杭州的购房补贴;长春、无锡等地放宽购房落户门槛。价格限制的放松则有利于调节供求关系。如,北京、武汉等地相继上调普通住宅标准使得市场上有更多满足刚需的普通住宅;中山调高限价上限也扩大了有效供应。

 

中原集团研究中心认为,这些被默许的新政给2012楼市调控注入了新鲜空气,更多城市或将陆续跟进。

 

上海“旧政新说” 限购微调若隐若现

 

2011年底,住建部曾表态:政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍。在此背景下,近日上海房管局公开表态称,外地户籍居民持长期居住证满三年,可以享受本地户籍居民同等购房资质,即可以购买第二套房。虽然官方通过咬文嚼字的方式绕开了限购松绑之名,但就其对市场的影响力来看,确有限购松动之实。“旧政新说”一方面,帮助符合条件的外地人打破户籍限制进入市场,带动成交;另一方面,也使得之前“绑架户籍”的限购回归公平。

 

中原集团研究中心认为,由于此次上海限购松绑并不造成对投资投机性需求的鼓励,因而是继佛山、成都限购松绑失败后一次大胆而成功的尝试。可以预见在上海“旧政新说”的带动下,或将有其他城市效仿跟进,但如何跟进而不被叫停仍存在很多技巧性因素。

 

土地政策微调 大势所趋

 

2011年年底,部分地方政府为吸引开放商购地,被迫放松土地出让条件。年初,土地市场依然冷清,北京、上海大幅调低土地出让金预期,宅地供应下调也基本无悬念,为后续出让条件的微调埋下伏笔。中原集团研究中心预计,今年多地将在出让条件方面做调整,或直接调低地价。而地价下行也将从源头上降低房屋成本,有利于促进房价合理回归。

 

综上所述,2012年“鼓励消费、抑制投机”这一调控方向将不变,而楼市微调亦正自上而下的进行着,涉及着调控的诸多领域。我们相信,随着政策暖意渐浓,冻伤的刚需将逐步苏醒。

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