[中原地产]房企购地需求持续低迷 未来地价降幅仍待扩大

国土资源部于2月15日发布了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(下称《通知》)，其中要求2012年住房用地供应计划量“原则上应不低于过去5年年均实际供应量”。参照过去实际供地量与供地计划间的关系，预计今年宅地实际供应量将比去年下降约2成。开发商购地意愿低迷或为供地计划缩减的主要原因。

根据《通知》要求，2012年住房用地供应计划量应不低于10.77万公顷，较2011年13.59万公顷及2010年15.31万公顷的实际供应水平显著降低。在经历连续两年“加大供应”后，今年转向“缩减供应”，计划供地水平基本回落至2009年实际供应水平。

今年前两个月，全国主要城市土地供应显著回落。开发商购地意愿不足是主要原因。从刚刚结束的两会表态来看，今年房地产调控仍将持续，且力度不放松。这使得开发商对后市继续看淡。据中原集团研究中心监测数据显示，2012年1~2月，7个重点城市[1]的新房新增供应是近四年中最低的两个月。而购地方面，13个重点城市[2]今年1~2月土地成交量同比下降24%，亦处于近五年中的同期低位。这表明新房销售长期低迷、降价趋势明显的情况下，开发商推盘、购地均保持谨慎。

供应减少 流标率回落低位

根据中原集团研究中心监测，13个重点城市居住用地平均流标率，自2011年四季度起出现明显攀升。除深圳外，其余城市流标率均处于历史高位，其中上海、广州、成都、长春、杭州甚至达到2008年以来的历史最高位。受此影响，2011年13个重点城市居住用地成交量同比下降约32%，而2012年1~2月成交量依然呈现下滑趋势。随着流标问题日益突显，《通知》要求，今年流标、流拍情况需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。

2月份数据显示，居住用地流标率降至低位，仅为8%，而此前四个月流标率均值已高达35%。中原集团研究中心表示，一方面，地价下降带动成交活跃，使得流标率降至低位；另一方面，为避免大量流标，各地推地较为谨慎。

大势所趋 地价降幅仍待扩大

2011年调控以来，13个重点城市的平均地价总体呈现下行趋势，全年平均地价同比下降11%，其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。然而，平均地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。2012年以来，土地实质性降价(相比前期同质可比地块，详见附表)的现象开始显著增加，2月份成交土地中有69%出现实质性降价，上月该比例为37%。价格的降幅保持在2成以内。

中原集团研究中心认为，近期更多土地出现价格松动，显示出当前市场环境下，尽管土地供应下降，但需求的下滑更明显。因此，唯有地价进一步下调，方能有效吸引开发商，促进土地成交。合肥土地新政的推出，正预示着，地价的合理下调乃是大势所趋。

[1] 7个重点城市：北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州

[2] 13个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙