上实发展：融资创新的一年

上实发展发布2011年年报，实现营业收入35.82亿元，增长6.53%；实现营业利润4.82亿元，下降32.5%；实现归属母公司净利润4.55亿元，增长68.39%；每股收益0.42元。

业绩符合预期，销售创历史新高：公司业绩符合我们预期，收入增长而营业利润下滑的原因在于本期结算的毛利率较低，主要是哈尔滨盛世江南项目结算的前期楼盘，利润率较低。归属母公司利润大幅增长的原因是本期结算的项目不存在少数股东权益，而上期的少数股东权益较多。另外本期收到补偿款较多，主要是泉州市项目新股东向本公司支付的项目前期补偿款。销售方面，公司11年的销售面积在37万平米左右，合同销售金额大约45亿，是历年最好的水平，这得益于公司年初以来制定的“三抢”计划。我们认为随着公司加快开发优质资源，销售有望维持高位。

融资创新，欲为加快周转：公司一直受困于负债过高，开发节奏缓慢。11年公司经过内部消化并逐步引入战略投资者，目前公司资金压力已经得到很大的缓解，公司无论是净负债率还是资产负债率都有了明显下降，体现在运营上面，货币资金与存货的比值创出新高。与其他地产开发公司不一样的是公司本期存货规模减少，这体现了公司正在采取股权出让方式快速变现存货以引入新的股东筹集资金加快开发在手优质项目，我们认为这一策略是符合迎合了目前的行业背景，加快周转才是正路。盈利预测与投资评级：一直以来我们认为公司的主要看点主要是其资产的优质性以及集团整合的预期，目前公司自身经营已经走上正轨，而集团的整合也逐步深入。公司目前的经营还处于起步阶段，未来与合作方的合作效果仍然有待观察。我们预计公司12-13年EPS分别为0.55、0.64元，维持“增持”评级。