[国泰君安]降价与信贷支持刚需释放

【房地产行业研究报告内容摘要】

一手房销量单周环比：整体环比下降36%，其中一线城市下降43%，二线下降30%，三线下降38%。l一手房销量单周同比：整体同比上升35%，其中一线城市上升11%，二线城市上升94%，三线城市下降8%。

一手房销量累计同比：整体累计同比下降18%，其中一线城市下降19%，二线城市下降16%，三线城市下降22%。

一手房价格：整体成交均价环比下降3%，其中一线城市下降4%，二线城市下降6%，三线城市上升1%。

二手房销量：二手房销量环比下降40%，同比下降22%。

库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比略降基本持平，同比上升55%，相比2010年4月低点上升75%。l去化时间：15个城市新房去化时间从11年初7个月上升至16个月。

单周去化率：15个典型城市单周去化率81%。l板块估值安全边际：11年PE主流公司13倍，RNAV折39%。一线11倍，RNAV折27%；二线14倍，RNAV折40%；三线13倍，RNAV折30%；地产+X13倍，RNAV折45%；商业PE17倍，RNAV折39%。

目前货币信贷的实际宽松带给房地产的正面影响已成事实，刚需购买力得到支持。首套房按揭利率额度已经受到支持，首套房按揭利率回到打折，按揭成本下降催生出刚需。

越来越多开发商加入降价促销行列。销售积极的龙头开发商三月销售数据较好，说明刚需购房者最敏感的为房价，以价换量效果显著。在库存高企，资金紧张的背景下，回笼资金首要还是靠销售，预计二季度将会有越来越多的开发商加入降价的行列。

我们维持房地产调控政策已于去年10月转向的判断不变，基本面仍在调整阶段。上半年库存持续攀升，去化压力上升，基本面继续探底，开发商拿地、开工普遍谨慎。地产调控政策在去年10月已经转向，行业环境会逐步从严酷回归平衡，也会逐步托底基本面。

政策面见顶趋松明确，而政策的修正速度、幅度仍将取决于基本面的下探速度。核心的如限购、二套房贷等中央政策现在仍处观察期，预计中期前后将出现调整，将视基本面的调整速度和程度逐步转向。

维持2月28日房地产金融会行业策略报告《短期稳中求进，中期高歌猛进》的观点，维持行业增持评级以及12年地产绝对收益50%以上的判断不变。建议逢调整低配者勇敢逐步加仓一二线优质公司。